Beste Janhein,
154
155
Dank voor je notitie. Ik heb erop gereageerd in
bijgaand stuk.
Met vriendelijke groet,
Zacharias
4. Van de inhoud van de openbare registers
hoeft op zich nog geen woord waarheid te
zijn, maar doordat partijen, het notariaat en
het Kadaster er serieus mee omgaan, breekt
er toch geen burgeroorlog uit in dit land en
werkt het rechtsverkeer in onroerende zaken
in het algemeen soepel. Rechtszaken om
trent de eigendom zijn hier te lande zeld
zaam. Dat is mooi, maar heeft als gevolg dat
er wellicht niet één rechter is die precies
weet hoe het zit. Toen ik als deskundige een
rechtszaak in Amsterdam moest bijwonen,
riep de president van de rechtbank wan
hopig naar mij (toen ik zei dat ik liever
zweeg): “en ik had zo gehoopt dat u mij
ging zeggen wat ik besluiten moest!” Het is
Hierbij mijn reactie:
1. Dat voor mij de voetnoot niet veranderd
hoeft te worden is vooral gelegen in het feit
dat een correcte omschrijving van het nega
tieve stelsel toch maar verwarring en vragen
zou oproepen. Iedereen en alles praat elkaar
wat na en bij correcte verwoording word je
gebombardeerd met citaten die het anders
zeggen. En bij het ouder worden wil je rust.
2. Dat olieboeren en slootjesgravers een zekere
lacune in hun kennis over deze materie heb
ben zou best kunnen. Het kan weinig
kwaad. Ernstiger zijn lieden die het menen
te weten, terwijl hun lacunes waarschijnlijk
groter zijn.
3. De materie van het krantenartikel en de
ervaringen met garageboxen hebben niets
van doen met het onroerend goedstelsel hier
te lande. Want deze troebelen hebben niets
met het soort stelsel te maken maar met de
kadastrale registratie.
net als met geld: waard is het weinig, maar
als iedereen erin gelooft en zich aan bepaal
de regels houdt, werkt het.
9. De kwestie van het krantenartikel en de
garages heb ik in de praktijk nogal eens
meegemaakt. Die toestanden ontstaan om
dat de notaris de bedoeling van partijen niet
checkt met de kadastrale kaart en de situatie
ter plaatse. Als je iedereen die in een ander
perceel woont bij elkaar zet lijkt het Malie
veld mij misschien geschikt. Wat is hier aan
de hand?
a. Het gaat bijna nooit om de kwestie wie
juridisch eigenaar is. Dat is doorgaans
degene die het perceel gebruikt en die
niet beter weet dan dat hij eigenaar is. De
kadastrale aanduiding van het perceel in
zijn akte is verkeerd, maar dat hindert
niet voor de privaatrechtelijke rechts
toestand: de feitelijke omschrijving pre
valeert volgens de rechtspraak. Het wordt
alleen wat lastig als die feitelijke om
schrijving er niet is. Maar ook dan zal
een rechter wellicht de feitelijke situatie
als de juridische toestand aanmerken.
Maar lastig is het dan wel.
b. De kwestie is veeleer: hoe corrigeer ik de
situatie zodat de registers weer in over
eenstemming zijn met de werkelijkheid.
Hier begint de ellende. Het wordt pas
echt bizar als de notaris en/of partijen
doen alsof het pand een verkeerde eige
naar heeft. Ik heb wel akten van ruiling
meegemaakt. De belastingdienst was dan
soms zo goed om vrijstelling van over
drachtsbelasting te geven. Maar je brengt
er dan toch een onzuiver juridisch ele
ment in, want je geeft ten onrechte toe: ik
ben geen eigenaar van mijn eigen huis.
8. Of ik een artikel in DHC ga schrijven over
deze materie? Ik ben het niet van plan. De
meesten houden toch liever aan hun eigen
opvattingen vast en wie ben ik om ze dat te
misgunnen.
Amsterdam. Het feit dat ik slechts in een
voetnoot wordt genoemd, doet aan mijn
waardering geen afbreuk.
Nogmaals dank voor de rammelende voetnoot.
Zacharias Klaasse
c. Het is vervelend als de openbare registers
en de kadastrale registratie afwijken van
de echte rechtstoestand. Banken schrik
ken zich wezenloos, want die denken dat
ze gevaar lopen. Ook daar zijn deskundi
gen zeldzaam. Een akte van verbetering
is dan de oplossing. Maar de notaris zal
zenuwachtig worden en allerlei overeen
komsten willen vastleggen en inschrij
ven. Alles in paniek, terwijl er niets aan
de hand is. Zo nodig laat je een verkla
ring van verjaring inschrijven, want als je
10 jaar denkt dat je eigenaar bent (je
rechtsvoorgangers meegeteld) dan ben je
in ieder geval ook door verjaring eige
naar.
d. In mijn lange loopbaan bij het Kadaster
werden we soms ook geconfronteerd met
dat soort toestanden. Vroeger losten we
dat heel pragmatisch op. Uiteraard streed
dat met alles, behalve met het gezonde
verstand. Ik geef een voorbeeld. Drie
percelen, 1, 2 en 3, zijn omgewisseld door
partijen/notaris in de akten. De eigenaars
zijn resp.: A, B en C. Maar nr. 1 staat op
naam van B, nr. 2 op naam van C en nr. 3
op naam van A. In een enkel geval ver
enigden wij de percelen 1, 2 en 3 tot één
perceel: nr. 4, ten name van A, B en C.
Direct daarna splitsten wij nr. 4 in drie
nieuwe percelen: 5, 6 en 7. Die waren
identiek met resp. de oude nrs. 1, 2 en 3.
Nr. 5 stelden we op naam van A, 6 op
naam van B en nr. 3 op naam van C. Ie
dereen tevreden. Boekhoudkundig-tech-
nisch kon dat. Ik denk niet dat deze ma
nier thans nog plaatsvindt. Nogmaals: het
rammelt, maar dat deed de hele situatie
toch al. Alleen de beurs hoefde niet te
rammelen: we deden dat gratis. Je kon
nog het meest vertrouwen op situaties die
je zelf vervalst had.
6. Waarom hoeft de kadastrale registratie niet
waar te zijn?
a. De onderliggende ingeschreven akte
deugt niet (zie punt 5).
b. Bij de aanwijzing van nieuwe grenzen
kunnen partijen of de landmeter zich
hebben vergist.
c. De kadastrale omschrijving van het per
ceel stemt niet overeen met de wilsover
eenstemming van partijen.
d. Er kunnen bijhoudingsfouten zijn ge
maakt (de Kadasterwet heeft zelfs een
procedure om die te verbeteren).
e. Er kunnen eigendomswijzigingen en an
dere wijzigingen zijn opgetreden die niet
ingeschreven hoeven te worden. We heb
ben namelijk een onvolledig publicatie-
stelsel. Denk aan natrekking en ver
jaring.
7. Waar kun je lezen hoe ons stelsel in elkaar
zit? Hoewel ik het negatieve stelsel duidelij
ker zou verwoorden is een tamelijk goed
boek: “Privaatrechtelijke aspecten van on
roerend goed” van prof. mr. A.A. van
Velten, 2003, Kluwer, uitgave Stichting tot
bevordering der notariële wetenschap te
5. Waarom hoeft er van de openbare registers
geen woord waar te zijn of kleven er ge
breken aan?
a. Alleen de zakelijke overeenkomst (eigen
domsoverdracht) hoeft ingeschreven te
worden. De onderliggende obligatoire
overeenkomst hoeft niet ingeschreven te
worden. Maar als die nietig is of gebre
ken vertoont, werkt dat door in de zake
lijke overeenkomst.
b. Een partij kan handelingsonbekwaam of
handelingsonbevoegd te zijn (geen eige
naar, noodzakelijke toestemming van
anderen ontbreekt, failliet, curatele, enz.
c. De kadastrale aanduiding kan onjuist
zijn; dan prevaleert de feitelijke omschrij
ving.
d. En nog vele andere oorzaken.
2022-4 De Hollandse Cirkel
2022-4 De Hollandse Cirkel
From: Z. Klaasse
Sent: Wednesday, August 3, 2022 4:32 PM
eii/.i
