273
leden der Colleges van rechtsgeleerden, die
juristen tot de Balie konden toelaten. En een
land waar reeds honderden jaren geleden de
eigendom van appartementen ook onder de
burgerij te vinden was, is Portugal. Hoezeer
deze vorm van grondeigendom al in de tijd
van Alva was ingeburgerd blijkt wel uit de
omstandigheid dat het instituut door de Ordi-
naciones Filipinas uit het jaar 1603 aan be
paalde rechtsregels gebonden was.
Of er historisch verband bestaat tussen het
sedert eeuwen voorkomen in Portugal van de
„horizontale eigendom" en het lang geleden
ontstane „propiedad Horizontal" in Puerto
Rico is mij nog niet bekend. Een feit is, dat
de situatie op dit eiland dwong tot een zo
economisch mogelijk gebruik van het tamelijk
geringe areaal van de beschikbare landbouw
grond. Het zuinig gebruik ervan voor huizen
bouw werkte reeds in het verre verleden het
ontstaan van „stapelhuizen" in de hand. On
derzoekers wijzen erop, dat al in de vorige
eeuw een krachtig verlangen bestond onder
de Puertoricanen naar een huis in eigendom.
Dit verlangen, gepaard aan de hoge nataliteit
en het door uitbreiding van de bevolking ont
stane tekort aan geschikt bouwterrein, maak
te mede dat reeds in het begin van de twin
tigste eeuw, in 1902, een wettelijke regeling
kwam van de in feite al lang aanwezige ho
rizontale eigendom van onroerende zaken.
Frankrijk
Het land bij uitnemendheid van etage-eigen-
dom en voorbeeld ten aanzien van de wetge
ving voor tientallen andere Staten was Frank
rijk. In de Dauphiné (vooral in Grenoble,
waar heden ten dage het bezit van een heel
huis een zeldzaamheid is geworden), in Sa-
voye, in de Jura (in het bijzonder in Besan-
<;on en Lyon), in Normandië (Rouen en
Caen), in Bretagne (Rennes na de stads
brand van 1720, Nantes), de Midi (Nice,
Toulouse, Montpellier, Avignon, Toulon,
Pau), op Corsica en Sardinië, kwam al in
vorige eeuwen de horizontale verdeling voor
van gebouwen in etagewoningen waarvan
elke woning aparte eigendom was van de af
zonderlijke bewoner. Evenals elders (zie Rot
terdam, Puerto Rico, Marokko) had dit veel
al zijn historische en geografische oorzaken.
Grenoble b.v. lag in vroeger tijd nauw ge
klemd binnen haar stadsmuren. En aangezien
de stad zich niet in de lengte en breedte kon
ontwikkelen, groeide zij in de hoogte. Mis
schien uit het erfrecht ontstond er de bijzon
dere eigendom van verdiepingen, welke laat
ste ook na de ontmanteling en na de sloping
der stadsmuren in de 19e eeuw zich bleef ont
wikkelen. Blijkens een woningstatistiek uit
1888 waren in dat jaar in Grenoble de 4190
aanwezige gebouwde percelen verdeeld in
6494 aparte eigendommen; m.a.w. ten minste
een derde van de woningen behoorde tot de
appartementseigendom. Er waren gebouwen,
bestaande uit 30 tot 40 aparte eigendommen,
en één woongebouw was zelfs verdeeld in 80
verschillende eigendommen.
In de Franse stad Rennes moet volgens de
literatuur de etage-eigendom zeer veelvuldig
zijn voorgekomen als gevolg van de stads
brand van 1720. Hier zien wij een parallel
met Rotterdam: in Rennes werden 8000 fa
milies dakloos, van welke er vele niet in staat
waren tot wederopbouw van hun eigen huis,
wellicht wegens financiële redenen en plano
logische oorzaken. Zo begon men huizen te
bouwen voor gezamenlijke rekening, meerver-
diepingshuizen, waarbij iedere participant een
etage in eigendom verkreeg, waarvan hij de
geschatte bouwkosten moest betalen.
Het ligt voor de hand, dat in een land waar
op zulk een uitgebreide schaal de eigendom
van etages aanwezig was, de geniale schep
pers van de Code Napoléon ook deze bijzon
dere vorm van eigendom van vast goed aan
rechtsregels onderwierpen. In artikel 664 is
dat gebeurd.
Uit hun aard waren de Droit d'Houa, de
Puertoricaanse propiedad horizontal uit vroe
ger dagen, de Napoleontische etage-eigen
dom, haast enkelvoudig van aard en wezen.
In de individualistische denkwijze met name
van de 19e eeuw beschouwde men een ge
bouw dat verdeeld was in afzonderlijke eigen
domseenheden, als een opeenstapeling van
privé-woningen, die ten bate en ten laste van
elkaar waren bezwaard met een reeks van
erfdienstbaarheden. Hieruit leidde men af,
dat de diverse eigenaren bij de uitoefening
van hun rechten in beginsel van elkaar onaf
hankelijk waren. Deze opvatting heeft intus
sen al vroeg aanleiding gegeven tot grote
praktische moeilijkheden. Wanneer het b.v.
nodig was in het gebouw een of andere instal
latie te doen aanbrengen, dan was toestem
ming vereist van alle eigenaren. Een enkele
bewoner-eigenaar van b.v. een aantal zolder-
vertrekken kon een nuttige verbetering van
de rest van het huis tegenhouden, zelfs wan
neer de andere eigenaren bereid waren de
kosten van de verbetering geheel voor hun
rekening te nemen. Bekend is het geval, dat
