CfSeodMu
nederlands geodetisch tijdschrift
Waardebepaling van grond bij
gemeentelijke gronduitgifte (I)
door ir. A. W. W. J. M. van Loon, wetenschappelijk medewerker aan de Afdeling
der Geodesie van de Technische Hogeschool Delft.
SUMMARY
Municipal land valuation
In 1978 the Dutch real estate market collapsed completely. This had direct consequences for the
municipalities, which had made investments for the preparation of urban land. The stagnation in the
sale of land created notable financial losses. An inquiery has been made concerning the realization
of urban landprices.
The article is divided in two parts. This part deals with the definition of the study and the problems
about the structure of costs. A second part will focus on the benefits and will deal with the influence
of the juridical and economic procedure during the process of land preparation. A conclusion con
cerning both parts is given at the end.
SAMENVATTING
Na het ineenstorten van de onroerend-goedmarkt kwamen veel gemeentelijke grondbedrijven in
moeilijkheden door de stagnatie die optrad bij de verkoop van te dure grond voor de vrije sector
bouw. Deze problematiek heeft de schrijver ertoe gezet, in het kader van zijn afstuderen aan de Afde
ling der Geodesie van de TH Delft, een onderzoek te verrichten naar de totstandkoming van de
gronduitgifteprijzen. Onderstaand artikel is een verkorte weergave [1]*) van zijn bevindingen uit het
onderzoek, waarbij prof. mr. P. de Haan als begeleider heeft opgetreden.
Inleiding en probleemstelling
Bij de bestudering van de stedelijke grondeconomie
komt sterk naar-voren, dat naast het marktmechanisme
ook andere krachten een belangrijke rol spelen bij het
totstandkomen van de grondprijzen in stedelijke gebie
den. Het proces van bestemmingsverandering (van ruwe
bouwgrond naar bouwrijpe grond), waarin de gemeente
het voortouw heeft, en de niet-agrarische grondmarkt,
dus de markt binnen de stedelijke grondeconomie, zijn
onafscheidelijk met elkaar verbonden bij het ontstaan
van grondprijzen.
Het volgende probleem dient zich nu aan:
De uitgifte van bouwrijpe grond ligt bijna geheel in han
den van de gemeente. Naast de marktsituatie (de markt
waarde van de grond) zullen de kosten, gemaakt tijdens
het proces van bestemmingsverandering (de kostprijs),
een belangrijke invloed hebben op de bepaling van de
uitgifteprijzen. Maar:
- hoe zit het proces van de bepaling van de uitgifteprij
zen precies in elkaar?
- welke krachten spelen hierbij een rol?
- waar moeten en/of kunnen veranderingen worden
aangebracht bij de grondprijsberekening?
Bij deze vraagstelling is er sprake van een verantwoorde
uitgifteprijs. Hieronder wordt een grondprijs verstaan die
aan de volgende criteria voldoet:
- in zoverre er een markt bestaat, zal ze de marktwaar
de moeten benaderen;
- het gemeentelijk grondprijsbeleid dient een zekere
continuïteit te hebben en dit zal zeker in de grondprijs
tot uiting moeten komen;
De nummers [1] t.m. [15] verwijzen naar „Noten" op p. 370 aan
het eind van dit artikel.
NGT GEODESIA 83
- de grondprijs zal moeten voldoen aan de randvoor
waarden vanuit het volkshuisvestingsbeleid;
- de grondprijs moet in redelijke verhouding staan tot
de kosten van verwerving en bouwrijp maken.
In het gestelde probleem komen de begrippen waarde en
prijs aan de orde. Het grote verschil tussen beide ligt in
het feit, dat een prijs kan worden gezien als concretise
ring van het abstracte begrip waarde. In het navolgende
zal de grondprijs telkens in drie vormen opduiken:
- de marktprijs: de prijs die op de markt moet worden
betaald en via het marktmechanisme tot stand komt;
- de kostprijs: de prijs die moet worden betaald om de
gemaakte kosten m.b.t. het bouwrijp maken te dek
ken;
- de uitgifteprijs: de prijs die een gemeente vaststelt bij
uitgifte van een perceel.
Bij verdere ontleding van de probleemstelling komen en
kele punten naar voren, die een basisinvloed hebben op
de waardebepaling van grond bij gemeentelijke gronduit
gifte. De methode voor de waardebepaling blijkt te zijn
gebaseerd op een kosten/opbrengstenanalyse, welke
behoort bij een bestemmingsplan. Daarnaast lijken de
procedures een (externe) invloed op de grondprijzen te
kunnen hebben.
Het in dit artikel beschreven onderzoek is dan ook in drie
delen opgesplitst. In deel A wordt de economische uit
voerbaarheidsberekening in een meer algemeen kader
geplaatst, en daarbij de nadruk op de kostenkant gelegd.
In deel B wordt de aandacht verplaatst naar de op
brengstenzijde en naar de toerekeningsproblematiek van
de kosten naar de verschillende bestemmingen, in relatie
tot het marktmechanisme.
365
