Vervolgens wordt in deel C de externe invloed, die de
procedure heeft op de grondprijzen, nader bekeken.*)
Bij de benadering van het probleem is gekozen voor een
praktische opzet van het onderzoek. Naast een theoreti
sche onderbouwing is veel gebruik gemaakt van empi
risch materiaal, voornamelijk verzameld bij de gemeen
ten Breda, 's-Hertogenbosch en Tilburg. Bij voorstellen
voor verandering van bestaande methoden is rekening
gehouden met de realiteit. Er is meer sprake van aanpas
singen dan van rigoureuze wijzigingen.
In deel A zal eerst de basis, het gemeentelijk grondbe
leid, aan de orde komen, waarna de kosten en op
brengsten van een exploitatiegebied nader worden be
keken. Met name de mogelijkheid van een „fonds Bo-
venwijkse Voorzieningen" en een „Nivelleringsfonds"
wordt verder onderzocht. Vervolgens wordt gekeken
naar de invloed van de woningdifferentiatie op de kost
prijs van de grond.
In deel B wordt aandacht besteed aan de berekening van
de kosten, voorafgegaan door een korte beschouwing
over marktvormen en prijsdifferentiatie. Naast de beken
de toerekeningsmethode uit het z.g. bruine boekje [14]
zal ook een nieuwe, alternatieve methode worden be
sproken. In deel C volgt dan de invloed van de procedu
res op de grondprijs. Het geheel wordt uiteindelijk af
gesloten met een conclusie.
DEEL A
Het gemeentelijk grondbeleid
Globaal gezien zijn er drie methoden van beschikking
over onroerend goed [2], die de gemeente kan aanwen
den bij haar actief grondbeleid: naast het opleggen van
gedoogplichten c.q. de vestiging van een zakelijk of per
soonlijk recht, die een beperkt genot voor de gemeen
schap inhouden, en de stedelijke herverkaveling [3] (een
nog in ontwikkeling zijnde methode), is er de produktie
van bouwrijpe grond. Dit proces van grondverwerving
tot en met gronduitgifte wordt hierna verder uitgediept.
Het proces valt uiteen in de grondverwerving, de grond
exploitatie en de gronduitgifte. De opbrengstenkant (de
differentiatie ten behoeve van de prijsbepaling bij de
gronduitgifte) wordt in deel B uitvoerig behandeld.
Ten aanzien van de grondverwerving staan twee moge
lijke methoden open: als eerste de minnelijke verwer
ving, een actie die in de privaatrechtelijke sfeer ligt.
Daarbij mag niet uit het oog worden verloren, dat de
tweede mogelijkheid, de onteigening, als een stok ach
ter de deur beschouwd kan worden, ook al moet dit mid
del gezien worden als een „ultimum remedium". Men
spreekt daarom ook wel van minnelijke onteigening of
van aankoop op onteigeningsbasis.
Het doel van de grondexploitatie is om niet-bouwrijpe
grond of ruwe bouwgrond via het proces van bouwrijp
maken om te zetten in uit te geven bouwrijpe grond. De
financiële verantwoording van dit proces is terug te vin
den in de economische uitvoerbaarheidsberekeningen,
die wettelijk zijn vereist bij een bestemmingsplan (art. 7
lid 4, Besluit op de Ruimtelijke Ordening).
Tegenwoordig wordt al in een vroeg stadium de vinger
aan de financiële pols gehouden. Naast het bewaken
van de economische uitvoerbaarheid van het plan is
onderzoek van belang voor de volgende twee aspecten:
- in veel gevallen zal de bouwplanontwikkeling gelijktij-
De delen B en C worden gepubliceerd in een van de volgende
uitgaven van NGT Geodesia.
dig met de bestemmingsplanontwikkeling plaatsvin
den. Bij het maken van de bouwplannen dient men
over (voorlopige) grondprijzen te beschikken. Het on
derzoek kan deze verschaffen;
- in de stadsvernieuwingsgebieden is het in bijna alle
gevallen zonder rijkssteun niet mogelijk tot aanvaard
bare grondkosten te komen. Het overleg met het rijk
hierover vergt veel tijd. De resultaten van het onder
zoek naar de economische haalbaarheid kunnen wor
den gebruikt om in een vroeg stadium de procedure
voor het verkrijgen van subsidies te starten.
In dit deel zal voornamelijk de kostenkant van de econo
mische uitvoerbaarheid worden bekeken.
Kosten en opbrengsten
Een algemeen beginsel waarvan bij de grondexploitatie
wordt uitgegaan, is het principe van de sluitende exploi
tatie. Dit houdt in, dat de kosten en opbrengsten per ex
ploitatiegebied elkaar in evenwicht moeten houden. De
kosten worden onderscheiden in de kosten van verwer
ving, de kosten van bouwrijp maken en de bijkomende
kosten.
Tot de kosten van verwerving worden gerekend:
- aankoopkosten van de ruwe grond met eventuele op
stallen;
- de getaxeerde waarde van gronden, die de gemeente
reeds van oudsher bezit;
- kosten verbonden aan huur- of pachtontbinding;
- kosten verbonden aan onteigening;
- eventuele schadevergoedingen;
- sloopkosten;
- eventuele overdrachtskosten (overschrijving in de
Openbare Registers);
- kosten van tijdelijke exploitatie van de gemeente
eigendommen.
Bij kosten van bouwrijp maken kan onderscheid worden
gemaakt in kosten ten behoeve van grondwerk, riole
ring, verharding, openbaar groen, en overige (waar
onder o.a. openbare verlichting en brandkranen) [4].
Hierbij wordt van het principe uitgegaan, dat alleen de
kosten die de grond geschikt of beter geschikt maken als
bouwterrein, ten laste van de exploitatie mogen worden
gebracht.
De post bijkomende kosten valt uiteen in vier delen: de
renteverliezen, de beheerskosten, de bijdrage ten behoe
ve van een eventueel fonds Bovenwijkse Voorzieningen
(in sommige gemeenten het fonds Grote Werken ge
noemd), en de overige kosten.
De opbrengstenkant binnen de grondexploitatie wordt
gevormd door:
- de opbrengsten van de geproduceerde grond;
- de bijdragen uit een eventueel fonds Bovenwijkse
Voorzieningen en/of een nivelleringsfonds [5];
- rijkssteun inzake grondkosten;
- bijdrage uit de Algemene Dienst of het fonds voor de
stadsvernieuwing.
Aan de kostenkant is in dit onderzoek extra aandacht
besteed aan het fonds Bovenwijkse Voorzieningen en
het Nivelleringsfonds. Het fonds Bovenwijkse Voorzie
ningen kent in het huidige gebruik een volgende alge
mene definitie [6]:
„Het fonds Bovenwijkse Voorzieningen is een fonds, dat
uitsluitend wordt gevuld met bijdragen van bestem
mingsplannen en waaruit infrastructurele elementen met
een bovenwijks karakter, voor een nieuw te realiseren
bestemmingsplan, geheel of gedeeltelijk worden be
kostigd".
366
NGT GEODESIA 83
