,PJ Ae, pt By,
AP
pt Ae, pj By0
uiteraard wel naast elkaar uitgevoerd. Het lijkt dus raad
zaam om een meer gedetailleerde meerjarenplanning te
maken over een periode van ongeveer vijfjaar. Veel lan
ger is niet erg zinvol, omdat de ontwikkeling van de eco
nomische conjunctuur over een langere periode moeilijk
voorspelbaar is. Bijstelling van deze meerjarenplanning
zal het samenspel van stadsvernieuwing en stadsuitbrei
ding met betrekking tot het nivelleringsfonds goed tot
uiting laten komen.
Het doel om op langere termijn gelijke grondkosten voor
gelijkwaardige kavels te krijgen, kan alleen dan worden
gerealiseerd, als de gemeente een vrij grote zelfstandig
heid krijgt op het gebied van de verdeling van de be
schikbaar gestelde gelden van rijkswege. Decentralisatie
dus, maar of dit politiek haalbaar is, is weer de vraag. Als
voorbeeld kan hier worden genoemd de maximum kavel-
prijs voor woningwetbouw, die door de HID*) aanvaard
baar wordt geacht om een gemeente nog in aanmerking
te laten komen voor subsidie op de betrokken bouw. Het
is best mogelijk, dat binnen het beleid van de gemeente
een wat hogere kavelprijs voor een beperkt gebied als
noodzakelijk wordt gezien; de gemeente zal dan de vrij
heid hebben deze kavelprijs te hanteren zonder het risico
te lopen dat de subsidiekranen worden dichtgedraaid.
Uiteraard zal aan de centrale overheid via een meerjaren
planning verantwoording moeten worden afgelegd
waarvoor de subsidie zal worden gebruikt.
Als conclusie kan worden gesteld dat een gedegen
meerjarenplanning, in combinatie met een vergaande
decentralisatie, het gebruik van één Nivelleringsfonds
voor het gehele gemeentelijk grondgebied rechtvaardigt
en zo de gemeente de mogelijkheid geeft om een even
wichtig grondprijsbeleid te voeren.
Bij de realisering van bestemmingsplannen vormt de fi
nanciering een probleem op zich. Omdat de opbrengsten
pas binnenstromen bij de uitgifte van de grond, zullen
voor de financiering van de investeringen andere midde
len moeten worden aangewend. Grotere gemeenten los
sen dit probleem op door middel van een financierings
fonds, waarin alle gelden, geleend op de kapitaalmarkt,
worden gestort. Uit dit financieringsfonds worden alle
binnen de gemeente te financieren projecten bekostigd.
Een kleine gemeente zal speciaal voor een bestemmings
plan geld moeten aantrekken om de gemeente liquide te
houden. Daarnaast verleent de centrale overheid aan de
lagere lichamen subsidies ten behoeve van specifieke
activiteiten. Een systeem van programmafinanciering [9]
sluit dan het beste aan bij het gebruik van een Nivelle
ringsfonds. In de voorstellen van de regering omtrent de
centralisatie van de volkshuisvesting is een dergelijk
systeem begrepen [101.
Recapitulerend wordt de volgende conclusie getrokken.
Bij het streven tot een evenwichtig grondprijsbeleid te
komen, dient de sluitende exploitatie per plan te worden
verlaten. Tevens moet worden overgegaan naar een pro
grammafinanciering voor alle binnen het gemeentelijk
grondgebied liggende plannen. Daarbij kan een Nivelle
ringsfonds een verbindende schakel vormen tussen de
plannen. Met behulp daarvan dient de exploitatie over
het totale gemeentelijk grondgebied sluitend te zijn.
De woningdifferentiatie
Een belangrijk aspect bij de invulling van een bestem
mingsplan ten aanzien van de exploitatie is de woning-
differentiatie: de verdeling van de woningen over de ver
schillende financieringssectoren, uitgedrukt in een per
centage. De volgende financieringssectoren zijn te on
derscheiden:
- woningwet;
- premie huur;
- premie koop A;
- premie koop B;
- vrije sector.
Het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente heeft een
grote invloed op de keuze van de woningdifferentiatie
binnen een individueel plan. Voor Tilburg is door het
RIW*) onder leiding van prof. dr. ir. H. Priemus een
volkshuisvestingsplan [11] opgesteld. In dit „Protoplan
Volkshuisvesting Tilburg 1980-1984" wordt aandacht
besteed aan de differentiatie van het nieuwbouwpro-
gramma voor Tilburg. Het RIW komt dan tot de conclu
sie, dat de aanbevolen differentiatie 60% huur en 40%
koop een goed middel lijkt om de volkshuisvesting in Til
burg te bevorderen. Tevens lijkt een overall-differentiatie
van 80% laagbouw en 20% etagebouw aanvaard. Uit
eindelijk resulteert dit in de volgende woningdifferentia
tie: 50% woningwet, 10% premie huur, 20% premie
koop A, 15% premie koop B en 5% vrije sector.
In haar studie „Omvang, woningdifferentiatie en fase
ring Reeshof" [12] komt de werkgroep Volkshuisvesting
Reeshof tot de conclusie, dat de verandering van de wo
ningdifferentiatie een behoorlijke invloed op de kosten
van het plan kan hebben.
Om de invloed van de verandering van de woningdiffe
rentiatie te bestuderen, heb ik een model ontwikkeld:
het woningdifferentiatie-veranderingsmodel (wdv-model
[13]). Bij de beschrijving van het wdv-model is uitgegaan
van een mathematische formulering, gebaseerd op de
matrixrekening. In het model komen drie soorten varia
belen voor: de kostengetallen, de planologische ken-
tallen en de woningdifferentiatie (uitgedrukt in een per
centage).
De kostengetallen in het model worden afgeleid uit de
kosten van bouwrijp maken van de beginsituatie van het
beschouwde plan en wel door de posten grondwerk, rio
lering, verharding, openbaar groen en openbare verlich
ting te verdelen over de groepen uit te geven grond,
openbaar groen en verharding [14]:
x c0"1Ty
waarbij x de kostengetallen zijn, y de kosten grondwerk,
enz., en c0~1T de transformatie bewerkstelligt.
De planologische kentallen zijn getallen, die worden ge
hanteerd om de planologische opzet van een plan te
karakteriseren. Ze geven bijvoorbeeld aan hoeveel m2
grond per bestemming per woning in een plan aanwezig
is. In het model worden deze planologische kentallen
weergegeven in de matrix A.
De woningdifferentiatie is terug te vinden in de vector p.
Het wdv-model kent dan de volgende vorm:
1) 100% met B A0"1T
met AP de procentuele kostenverandering
Po Ae,
Dde gemiddelde kosten per m2
Po DYo
e, de eerste eenheidsvector
waarbij de 0 in de index de uitgangstoestand aangeeft en
de 1 de gewenste toestand.
Hoofdingenieur Directeur van de Volkshuisvesting in de Provin
cie.
Research Instituut voor de Woningbouw.
368
NGT GEODESIA 83
