De Vereniging Eigen Huis en de veiligheid
in het rechtsverkeer in onroerend goed
door mr. W. Louwman, hoofd van de afdeling Bewaring en Juridische Zaken, tevens
hypotheekbewaarder, bij de directie van het Kadaster en de Openbare Registers te
Groningen.
SUMMARY
The Society „Eigen Huis" and the safety of real estate transfer
The Society „Eigen Huis", uniting real estate owners in the Netherlands, has reported to the minister of
Justice about the functioning of the notary in the transfer of real estate, recommending that to a certain
extend the notary task can be performed cheaper by the cadastral office.
A reaction is given by the head of the cadastral registry in the province of Groningen.
Inleiding
In een geruchtmakend rapport uitte de Vereniging Eigen
Huis kritiek op het functioneren van de notaris op de
markt van koopwoningen [1]. Die kritiek betrof de hoogte
van de notariële tarieven, doch ook het feit dat inschake
ling van een notaris is vereist voor de overdracht van
onroerend goed en de vestiging van hypotheek daarop.
Voor Eigen Huis lijkt de notaris de chauffeur van een on
nodig dure limousine, waarmee de deelnemers aan het
rechtsverkeer in onroerend goed verplicht moeten wor
den vervoerd. Eigen Huis wil dat deze verplichting komt
te vervallen en dat anderen de huidige taken van notaris
sen kunnen overnemen. Daarbij wordt met name een uit
breiding van de rol van het Kadaster voor de hand liggend
genoemd. Binnen de Dienst van het Kadaster en de
Openbare Registers geschiedt de verwerking van door
het notariaat ingediende stukken voor een belangrijk deel
onder verantwoordelijkheid van de bewaarder [2], In het
belang van de rechtszekerheid heeft hij een registrerende
en controlerende functie. In de hiervoor genoemde verge
lijking kan hij dan ook worden beschouwd als de ver
keersagent die bijdraagt tot een soepel verloop van het
rechtsverkeer in onroerend goed. In een persoonlijk com
mentaar volgt hierna een aantal kanttekeningen van één
van deze verkeersagenten.
De noodzaak van specifieke deskundigheid
De specifieke kennis en deskundigheid die de notaris bij
het opmaken van een transportakte en hypotheekakte in
brengt, is volgens Eigen Huis vrijwel nihil [3]. Veelal gaat
het, zo stelt men, om standaardakten waarvan de inhoud
reeds lang vastligt. De verplichting tot inschakeling van
notarissen moet daarom vervallen. Ook anderen moet
worden toegestaan akten op te maken. Daarbij wordt als
mogelijkheid weliswaar de inschakeling van „makelaar,
jurist, klerk enz." genoemd, doch over een verplichting
tot inschakeling van specifieke deskundigen wordt niet
gesproken. Eigen Huis lijkt daardoor voorstander van een
regeling waarin waarborgen voor inschakeling van perso
nen met voldoende deskundigheid ontbreken. Dit stand
punt sluit ook aan bij andere pleidooien van Eigen Huis
voor vrije keuze van de consument.
Mij lijkt een dergelijk systeem ongewenst. Aan het ge
bruik van standaardakten mag geen verkeerde conclusie
worden verbonden. Veel overeenkomsten zijn van de
zelfde soort en het is begrijpelijk dat de notaris dan niet
telkens het wiel wil uitvinden. Wel is echter specifieke
kennis en deskundigheid vereist om te kunnen beoor
delen in hoeverre standaardbepalingen toepasselijk zijn.
Daarnaast moeten in standaardakten toevoegingen wor
den opgenomen, waarvoor wel specifieke deskundigheid
is vereist.
Illustratief voor de rol van de notaris is een recent arrest
van de Hoge Raad [4], Het ging om de vraag of een be
trokken notaris kon worden verweten dat door een vage
omschrijving van onroerend goed in de akte twijfel was
ontstaan omtrent de ligging van grenzen. Ons hoogste
rechtscollege stelde, dat het antwoord afhangt van de
omstandigheden van het concrete geval en noemde een
aantal omstandigheden, die daarbij van belang zijn. Tot
die omstandigheden behoorde onder andere:
wat zich voor het verlijden van de akte tussen partijen en
notaris heeft afgespeeld en wat door de notaris vooraf is
gedaan om misverstand omtrent de juiste ligging van een
grens te voorkomen.
Als de notaris vooraf veel activiteiten ontplooit, lijkt de
omschrijving dus vager te mogen zijn dan in het geval
waarin dat niet zo was. Los van de vraag naar de wense
lijkheid van deze uitspraak blijkt ons hoogste rechts
college dus een eigen inbreng te verwachten van notaris
sen. De inhoud van hun toevoegingen aan standaard
teksten hangt af van per geval verschillende omstan
digheden.
Wanneer ondeskundigen standaardteksten overnemen,
bestaat een grote kans op misverstanden. Hoe weten zij
of werkelijk afstand van art. 1302, 1303 BW kan worden
gedaan, hoe weten zij of kwijting kan worden verleend,
hoe weten zij wanneer een kettingbeding moet worden
opgenomen, enzovoort. Hetzelfde geldt voor de toevoe
gingen aan standaardteksten. Hoe verkrijgt men kennis
van de regels inzake handelingsbekwaamheid, hande
lingsbevoegdheid, vertegenwoordiging, enzovoort.
De kans op nadelige gevolgen van het ontbreken van
deskundigheid bestaat dan niet alleen voor de betrokken
partijen, doch ook voor degenen die later rechten op het
betrokken onroerend goed verkrijgen. Een latere over
dracht van het onroerend goed is bijvoorbeeld niet rechts
geldig als de vervreemder wegens gebreken in een eer
dere akte geen rechthebbende bleek te zijn. Daarom kan
de beslissing over het inschakelen van deskundigen niet
worden overgelaten aan de vrije keuze van partijen. Voor
het vervoeren van deelnemers aan het rechtsverkeer in
onroerend goed lijkt in elk geval een rijbewijs vereist.
Onderzoek in de kadastrale registers
Voorafgaande aan het opmaken van de akte, heeft de
notaris de bij de Dienst van het Kadaster berustende
registers ingezien. Ook hierdoor blijkt Eigen Huis weinig
546
I NGT GEODESIA 88
