Taxatie van onroerend goed
als geodetisch
waarnemingsprobleem
Inleiding
door ir. R. M. Kathmann, universitair docent aan de Faculteit der Geodesie, werkeenheid
Juridische en Planologische Geodesie, TU Delft.
SUMMARY
Mass appraisal of real estate seen as a geodetic observation problem
In this paper mass appraisal of real estate is presented as a mathematical problem and equivalent to
models used for geodetic measurements (e.g. levelling).
The unknowns in the valuation process are the estimated values for each property in accordance with the
legal definition of „value".
One learns from the comparison between valuation and e.g. levelling that in the valuation of real estate
one primarily estimates valuedifferences and combines these in a second phase with reference-objects.
In this way automation can be of greater support for the valuer in mass appraisal projects.
De waardeschatting van onroerend-goedobjecten is ener
zijds een economisch en anderzijds een juridisch vraag
stuk. Vanuit de economische benadering wordt de waar
de van onroerend goed bepaald door vraag en aanbod op
de onroerend-goedmarkt. De mate van schaarste van het
object geeft aanleiding tot een hogere of lagere waarde.
Ook kan de huidige waarde van een object worden afge
leid uit de opbrengsten van het object in de toekomst, in
de vorm van huuropbrengsten of gebruiksgenot en de
investeringen in het object. Tot zover wijkt de waarde
schatting van onroerend goed niet af van waardeschat
ting van andere economische objecten.
De waarde van onroerend goed is echter ook in sterke
mate afhankelijk van de rechtstoestand van een object.
Een erfpachtsrecht met beperkende voorwaarden leidt tot
een veel lagere waarde dan een volledig eigendomsrecht
van een overigens volledig vergelijkbaar object. Een ver
huurde woning is aanzienlijk minder waard dan een
woning die leeg wordt opgeleverd. Volgens de aannamen
voor de berekening van het huurwaardeforfait is de waar
de in verhuurde staat slechts 60% van de waarde wan
neer leeg wordt opgeleverd. Voor een belegger is echter
kantoor- of winkelruimte in verhuurde staat meer waard
dan leegstaande ruimte.
Ook de publiekrechtelijke rechtstoestand is van grote
invloed op de waarde van onroerend goed en dit geldt
met name voor de inhoud van het bestemmingsplan.
Door taxateurs wordt dan ook wel gesteld dat het rijtje
met factoren die de waarde van onroerend goed bepalen,
begint met: 1. bestemming, 2. bestemming, 3. bestem
ming. Daarna volgen dan andere kenmerken van het
object.
Hier wordt echter een geheel andere benadering van de
waardeschatting van onroerend goed gekozen. De waar
deschatting wordt hier gepresenteerd als een mathema
tisch geodetisch probleem wat betreft het verzamelen
van gegevens (meting) en de verwerking van de ge
gevens (functiemodel en berekening onbekenden). Deze
mathematische benadering is niet gekozen, omdat de
economische of juridische benadering onjuist zou zijn,
maar om een nieuwe impuls te geven aan de mogelijk
heden voor automatisering van waardeschatting.
Lezing gehouden op de NVG studiedag, 25 mei 1989 te Zwolle.
514
De vergelijking van de waardeschatting van onroerend
goed met een geodetisch waarnemingsprobleem gaat na
tuurlijk voor een belangrijk deel mank. Er bestaat geen
waarnemingsinstrumentarium ten behoeve van waarde
schatting, maar de waarnemingen bestaan in hoofdzaak
uit (subjectieve) inschattingen van taxateurs. Ook is er
geen fysisch verifieerbaar model over de samenhang
tussen de onbekenden (waardeschattingen) en de ken
merken van een object die door de taxateur kunnen wor
den waargenomen.
Toch blijkt deze benadering met name voor de automati
sering van de waardeschatting van onroerend goed een
aantal bruikbare uitgangspunten te geven. Vandaar dat
deze exercitie hier wordt gepresenteerd, waarbij een aan
tal zeer belangrijke aspecten binnen het mathematisch
verwerkingsproces alleen wordt behandeld. Het vervolg
is dan ook opgebouwd aan de hand van de volgende
aspecten:
begrenzing;
onbekenden;
meetmethoden;
waarnemingen;
model;
berekening.
Begrenzing
Voor het woord taxatie geeft het woordenboek van Van
Dale een aantal verklaringen. Onder taxatie wordt ver
staan de schatting, raming van waarde voor sommige
grondslagen der belasting. Ook wordt het algemene be
grip waardebepaling gelijkgesteld aan het begrip taxatie.
In de Nederlandse praktijk wordt het woord taxatie inder
daad in de meest brede zin van waardebepaling gebruikt.
De waardebepaling van onroerend goed kan noodzakelijk
zijn voor de besluitvorming over verschillende activiteiten
omtrent het onroerend goed. Daarom kunnen dan ook
verschillende taxatiedoeleinden worden onderscheiden,
zoals:
ter voorbereiding van een transactie. De door een
makelaar/taxateur geschatte waarde is sterk afhanke-
NGT GEODESIA 89 -11
