Onbekenden
lijk van de omstandigheden waarin de koper en verko
per verkeren;
ter voorbereiding van besluitvorming over bedrijfsma
tige investeringen in onroerend goed, zoals bij be
drijfsvestiging of nieuwbouw van een bedrijfspand. De
schatting van de waarde zal vooral tot stand komen
door een bedrijfseconomische analyse van het pro-
duktieproces van het bedrijf;
ter voorbereiding van belegging in onroerend goed.
Hierbij leiden de toekomstige opbrengsten in de vorm
van huuropbrengsten en opbrengst bij verkoop ge
combineerd met een „redelijk beleggingsrendement"
tot een schatting van de waarde;
de vaststelling van de kavelprijs bij gronduitgifte door
een gemeentelijk grondbedrijf. Voor woningbouw-
kavels wordt de uitgifteprijs nu echter nog in hoofd
zaak bepaald door de sterk door het Ministerie van
Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu
beheer gereglementeerde kavelprijs voor de sociale
woningbouw en het uitgangspunt van doorberekening
van de kostprijs. Na 1 januari 1990 zullen „marktprij
zen" hier veel belangrijker worden;
ter afsluiting van een verzekering. Hier bestaat de
taxatie uit bouwkundige analyse van het object om de
„herbouwprijs" vast te stellen;
als grondslag voor belastingheffing. In tegenstelling
tot de overige taxatiedoeleinden, die primair gericht
zijn op individuele objecten, staat hierbij de vergelijk
baarheid van een zeer groot aantal objecten centraal.
Het onderzoek op het terrein van taxatie van onroerend
goed binnen de werkeenheid Juridische en Planologi
sche Geodesie richt zich momenteel vooral op het vast
stellen van waarden als grondslag voor de heffing van
onroerend-goedbelastingen in stedelijk gebied. Deze
vorm van taxatie stemt ook het meest overeen met de be
tekenis van vergelijkbare woorden in omringende landen;
taxation (Engels, Frans) belastingheffing. Om ver
warring met deze buitenlandse inhoud van het begrip
„taxatie" te voorkomen, zal in het vervolg hoofdzakelijk
worden gesproken over waardeschatting.
Het onderzoek heeft tot doel de analyse en ontwikkeling
van systematieken voor massale waardeschatting van
grote aantallen onroerend-goedobjecten ten behoeve van
onder meer belastingheffing. Deze massale waarde
schattingen zijn niet alleen noodzakelijk voor de heffing
van de gemeentelijke onroerend-goedbelastingen of van
de waterschapslasten, maar kunnen ook een rol spelen
als informatiebron bij de voorbereiding van ruimtelijk
economisch beleid.
Er is een drietal redenen waardoor deze vorm van waar
deschatting thuishoort binnen een geodetische faculteit.
De eerste reden wordt gevormd door het object van de
waardeschatting, het onroerend goed. Deze vorm van
waardeschatting is niet gebaseerd op de economische
positie van betrokken partijen, maar op registreerbare
kenmerken van het onroerend goed. De tweede reden is
het locatie-element. Dit heeft enerzijds betrekking op de
fysieke ligging van het object, zowel absoluut als relatief
(ten opzichte van andere waardebepalende objecten) en
anderzijds op de juridische consequenties van een loca
tie, die vooral tot uiting komen in de bestemming. De
derde reden tenslotte leveren de methodieken die (kun
nen) worden gebruikt voor de waardeschatting van grote
aantallen objecten. In de grote steden bijvoorbeeld die
nen in één taxatieronde enkele honderdduizenden objec
ten te worden getaxeerd.
NGT GEODESIA 89-11
De onbekenden bij de waardeschatting van onroerend-
goedobjecten zijn natuurlijk de vastgestelde waarden
voor de individuele objecten. In de toepassingen van
waardeschattingen zoals hier behandeld, is het onder
scheid tussen de waarde van de grond en de waarde van
een eventueel opstal niet relevant. De onbekende die
moet worden bepaald, is daarmee een waardeschatting
voor het totale object bestaande uit grond èn opstal. Bij
sommige methoden wordt dit totaal wel bepaald door
eerst afzonderlijk de waarde voor de grond te schatten en
de waarde van het opstal te schatten en die op te tellen.
Uit de verschillende doeleinden voor schatting van de
waarde van een object is duidelijk geworden dat de waar
de van een object niet eenduidig is gedefinieerd. De
Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft een
overzicht gemaakt van de in de praktijk gebruikte waarde
begrippen. Hierbij heeft de makelaarsvereniging onder
scheid gemaakt in „af te raden waardebegrippen" en
„aanbevolen waardebegrippen". Onder deze laatste
categorie, waarin dus waardebegrippen die in de praktijk
zeer regelmatig worden gehanteerd, vallen nog altijd vijf
tien verschillende waardedefinities.
Voor de toepassing van waardeschattingen voor belas
tingheffing en eventueel ruimtelijk economisch beleid is
de discussie binnen de voorlopige Raad voor Vastgoed
informatie (RAVI) van belang. In haar rapport „De Wet
WOG" (waardebepaling onroerend goed) adviseert de
raad om te komen tot een wettelijke regeling voor de
waardeschatting van onroerend goed. In deze wettelijke
regeling dient één waardedefinitie te worden gebruikt, die
overeenkomt met de huidige definitie voor de zogenaam
de „waarde in het economische verkeer" die wordt ge
bruikt voor de heffing van de onroerend-goedbelastingen.
De onbekenden bij de waardeschatting van onroerend
goed zijn dan voor ieder object:
„De waarde welke aan het onroerend goed dient te wor
den toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigen
dom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de
verkrijger het goed in de staat waarin het zich bevindt,
onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou
kunnen nemen".
Deze definitie van de onbekenden is niet direct vertaal
baar in een meet- en verwerkingsproces. De definitie is
daarmee dus niet operationeel. Een ander probleem
vormen de juridische ficties die in deze definitie worden
genoemd.
In de definitie wordt ervan uitgegaan dat de „volle en
onbezwaarde" eigendom van een onroerend-goedobject
zou kunnen worden overgedragen. Beperkingen van het
volle eigendom, bijvoorbeeld wanneer het object is ver
huurd of is gebouwd op basis van een erfpachtsrecht,
hebben invloed op de prijs die men bereid is te betalen
voor een dergelijk object. Bij het schatten van de waarde
moet echter van de juridische fictie worden uitgegaan dat
het „volle en onbezwaarde" eigendom kan worden over
gedragen. In wijken waar alle woningen zijn gebouwd op
basis van een erfpachtsrecht, is het zeer moeilijk een
relatie te leggen met een vergelijkbare woning waarvan
het volle eigendom kan worden overgedragen. Ditzelfde
geldt in feite voor woningwetwoningen in complexen waar
individuele verkopen aan bewoners niet hebben plaats
gevonden of niet mogelijk zijn. In dergelijke gevallen leve
ren de juridische ficties in de definitie een verzwaring van
het probleem om te komen tot een goede waardeschat-
515
