Meetmethoden
ting. Beperkingen die bijvoorbeeld samenhangen met
bepalingen in het bestemmingsplan, dienen wel bij de
waardeschatting te worden betrokken.
De definitie van de waarde van een object is niet operatio
neel in de zin dat er geen meetvoorschriften worden
gegeven, hoe de waarde kan worden vastgesteld. Dit is
bijvoorbeeld in tegenstelling tot de situatie in Denemar
ken, waar in de wettelijke regeling een operationele defi
nitie is gegeven. De waarde volgens een dergelijke schat
ting kan dan wel afwijken van de prijs die een individu
bereid is te betalen voor het betreffende object. De mate
waarin de definitie in de Nederlandse situatie operatio
neel is, verschilt echter voor verschillende soorten objec
ten. Voor courant onroerend goed (waarbij dus relatief
veel transacties optreden) dient de „waarde in het econo
mische verkeer" te worden vastgesteld. Dit begrip waar
de in het economische verkeer is in het geheel niet opera
tioneel gedefinieerd, al zal bij het vaststellen enige relatie
moeten worden gelegd met transactieprijzen. Voor incou
rant onroerend goed (waarbij dus zeer weinig transacties
optreden, bijvoorbeeld scholen, ziekenhuizen, musea)
dient een gecorrigeerde vervangingswaarde te worden
vastgesteld. Dit begrip gecorrigeerde vervangingswaarde
is in de regeling veel meer operationeel uitgewerkt. Voor
het grootste aantal objecten dient echter een „waarde in
het economische verkeer" te worden vastgesteld. De
operationalisering van de definitie van dit begrip gebeurt
dan ook door de uitvoerders van de waardeschatting door
het kiezen van een methode die gebruikt gaat worden. Op
dit moment zijn de uitvoerders nog in hoofdzaak de ge
meenten en particuliere taxatiebureaus die werken over
eenkomstig de eisen van de gemeenten die de waarde
schatting aan hen uitbesteden.
Vanuit geodetisch gezichtspunt is het meetproces ten
behoeve van de waardeschatting echter relatief eenvou
dig, doordat het eendimensionaal van karakter is. De
verwerking van meetgegevens en de opbouw van een
functiemodel zijn daarmee vergelijkbaar met hoogte
meting. Deze vergelijking zullen we bij de analyse van de
meetmethoden naar voren laten komen. Wel blijkt het
„meten van waardeschattingen" complexer dan het
„meten van hoogten".
Omdat directe meting van waarden of waardeverschillen
niet mogelijk is, bestaat de eigenlijke meting voor de
waardeschatting uit het doen van waarnemingen omtrent
de kenmerken van het object om op basis hiervan uitein
delijk de waarde volgens de gegeven definitie (waarde in
het economisch verkeer) te schatten. Voor verschillende
taxatiedoeleinden en daarmee bij verschillende waarde-
definities kunnen verschillende methoden voor waarde
schatting, dus voor het aan elkaar relateren van object-
kenmerken en waardeschattingen, de voorkeur genieten.
Deze methoden voor waardeschatting of taxatiemetho
den kunnen op verschillende manieren in klassen inge
deeld worden, bijvoorbeeld:
vergelijkingsmethoden;
kapitalisatiemethoden;
methoden op basis van historische stichtings-
kosten;
methoden op basis van herbouwkosten;
kuberingsmethoden.
De laatste drie klassen zijn in feite alleen gericht op de
waardeschatting van opstallen; de waarde van de grond
moet hierbij nog apart worden vastgesteld. Bij de eerste
twee klassen vindt waardeschatting van grond èn opstal
geïntegreerd plaats. Voor waardeschatting ten behoeve
van de heffing van onroerend-goedbelastingen worden al
deze klassen van methoden wel op enigerlei wijze toe
gepast.
Bij de vergelijkingsmethoden probeert men de waarde
van een object direct af te leiden uit de mate van overeen
komst met één of meerdere andere objecten. Van deze
andere objecten moet de waarde dan vrij nauwkeurig
bekend zijn. In de meeste gevallen vindt vergelijking
plaats met objecten die recent betrokken zijn geweest in
een transactie. Het belangrijkste probleem voor deze
methode is in de meeste gevallen het ontbreken van
objecten die in voldoende mate vergelijkbaar zijn en
waarvan de waarde (door transacties) voldoende nauw
keurig bekend is.
Bij de kapitalisatiemethoden wordt primair gekeken naar
de jaarlijkse (mogelijke) opbrengsten van een onroerend-
goedobject. Deze jaarlijkse opbrengsten kunnen bestaan
uit huur- of pachtopbrengsten. Bij gebruik door een eige
naar/gebruiker kan eventueel ook worden uitgegaan van
fictieve opbrengsten op basis van vergelijking met andere
objecten. Deze jaarlijkse opbrengsten worden vermenig
vuldigd met een kapitalisatiefactor die afhankelijk is van
het rendement van alternatieve beleggingen en van de
nog resterende gebruiksduur van het onroerend goed. Bij
bebouwd onroerend goed met een bedrijfsmatige be
stemming wordt deze methode vaak toegepast, maar
voor woningen is deze methode minder geschikt. Door de
regulering van de huurprijsvaststelling is de relatie tussen
huurprijs en waarde in het economische verkeer lang niet
altijd „economisch zuiver".
Bij methoden op basis van historische stichtingskosten
wordt gebruik gemaakt van de bekende bouwsom uit het
verleden. Deze historische stichtingskosten worden ge
corrigeerd voor inflatie of bouwkostenstijging door ver
menigvuldiging met een index. Daarnaast vindt correctie
plaats voor veroudering in de vorm van afschrijving. Een
voordeel van deze methode is, dat deze bijna geheel
achter het bureau kan worden uitgevoerd op basis van
historische gegevens en vaste kengetallen.
Ook bij de methoden op basis van herbouwkosten vindt
vergelijking plaats met nieuwbouw van het betreffende
object. De nieuwbouwkosten van het object worden ech
ter niet afgeleid uit de historische bouwkosten, maar
worden geschat uitgaande van nieuwbouw met de huidi
ge technieken. Daarnaast vindt ook een correctie plaats
voor veroudering in de vorm van afschrijvingspercenta
ges.
De kuberingsmethoden tenslotte vormen in feite een ope
rationalisering van de methoden gebaseerd op bouw
kosten. Voor bepaalde typen bebouwing worden kenge
tallen vastgesteld in de vorm van bouwkosten per kubieke
meter. Vermenigvuldiging van deze kengetallen met de
inhoud van het object levert de nieuwbouwkosten. Even
tueel kan afschrijving voor veroudering ook reeds in de
kengetallen per kubieke meter worden opgenomen.
We zetten nu de genoemde klassen van methoden voor
waardeschatting naast de systematiek voor hoogte
meting. Deze vergelijking leidt ertoe dat we ook bij de
waardeschatting onderscheid wensen te maken tussen:
meting van waardeverschillen;
aansluiten op bekende objecten.
516
NGT GEODESIA 89-11
