Waarnemingen
De meting van waardeverschillen kan niet direct plaats
vinden zoals bij hoogtemeting (bijvoorbeeld waterpas
sing). De waardeverschillen dienen te worden afgeleid uit
kenmerken van het onroerend goed die wel direct meet
baar zijn.
De aansluiting op bekende objecten is vergelijkbaar met
aansluiting op het NAP-net. Ook voor de waardeschatting
zal een referentienet moeten worden gebruikt. Dit refe-
rentienet bestaat uit objecten waarvan de waarde in het
economische verkeer zoals in de waardedefinitie is aan
gegeven, nauwkeurig bekend is. Dit referentienet kan
bijvoorbeeld zijn afgeleid uit transacties, waarbij de trans
actieprijzen dan wel overeenkomstig de juridische ficties
moeten zijn geobjectiveerd en moeten zijn vertaald („ge
schrankt") naar dezelfde peildatum.
De omschrijving van de methoden voor waardeschatting
liet zien dat deze splitsing van de waardeschatting in
twee fasen in de praktijk nog niet consequent wordt
toegepast. De genoemde methoden zijn in feite alle
absolute meetmethoden, waarbij dus de waarde wordt
bepaald en niet een waardeverschil. Wel zijn natuurlijk
overeenkomstige methoden aan te geven voor het bepa
len van waardeverschillen tussen objecten. Met name bij
geautomatiseerde waardeschatting van grote aantallen
min of meer vergelijkbare objecten kan een methode
gebaseerd op consequente meting van waardeverschil
len tot betere resultaten leiden.
In de praktijk „meten" taxateurs natuurlijk ook niet direct
totale waardeschattingen van objecten, maar kijken eerst
naar de waardebeïnvloedende verschillen tussen objec
ten. Een taxateur kan echter maar een zeer beperkt
aantal objecten op deze wijze met elkaar in verband
brengen. Bij geautomatiseerde methoden, waarnaar in
dit onderzoek wordt gestreefd, met consequente schat
ting van waardeverschillen kunnen veel meer objecten
met elkaar in verband worden gebracht en kan een con
sequente scheiding worden aangebracht tussen de bepa
ling van waardeverschillen en de uiteindelijke vaststelling
van een schatting voor de totale waarde.
De waardeverschillen tussen verschillende objecten kun
nen niet direct worden gemeten, maar zullen moeten
worden afgeleid van objectkenmerken die wel direct
kunnen worden bepaald. Om de verbanden tussen de
objectkenmerken en de waardeverschillen vast te leggen,
dient een model te worden opgesteld. Dit model komt
hierna aan de orde. Op basis van dit model kunnen de
waardeverschillen worden afgeleid uit de objectkenmer
ken. Als kenmerken die primair de waarde van een onroe
rend goed beïnvloeden en dus moeten worden bepaald
voor het schatten van waardeverschillen, kunnen onder
meer worden genoemd:
type/bestemming;
- grootte;
- bouwjaar;
kwaliteit;
onderhoud.
Voor type/bestemming zal een classificatie moeten wor
den ontwikkeld waarbij de grenzen tussen de klassen
worden bepaald door de manier waarop de waarde van
het object samenhangt met objectkenmerken. Een kan
toor valt in een andere klasse dan een woning, maar valt
NGT GEODESIA 89-11
A. VRIJE MARKT
Al. Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik
A2. Onderhandse verkoopwaarde, in verhuurde staat
A3. Executiewaarde, vrij van huur of gebruik
A4. Executiewaarde bij eigen gebruik
A5. Executiewaarde in verhuurde staat
A6. Economische huurwaarde
A7. Agrarische waarde
B. HUURPRIJZENWET WOONRUIMTE
ST. Wettelijke huurwaarde
C. JAARREKENING ONDERNEMINGEN
Cf. Opbrengstwaarde
C2. Bedrijfswaarde
C3. Vervangingswaarde
D. INKOMSTEN, VERMOGENS- EN OVERDRACHTS
BELASTING EN SUCCESSIERECHT
D1. Waarde in het economisch verkeer
E. ONROEREND-GOEDBELASTINGEN
E1. Waarde in het economisch verkeer
F. VERZEKERING
Et. Herbouwwaarde
F2. Vervangingswaarde
Aanbevolen waardebegrippen.
een rijtjeswoning in een andere klasse dan een villa? De
waarneming, de meting, is in feite de indeling van het
object in een nominale schaal.
De vaststelling van de grootte van het onroerend goed
past wel bij het begrip meting volgens het normale
spraakgebruik. Afhankelijk van het type object kan de
grootte worden weergegeven in vierkante meters of
kubieke meters. Eventueel kan ook het aantal kamers
van een woning als grootte-aanduiding worden opgevat.
Het bouwjaar is in principe objectief vast te stellen, hoe
wel ook hier verschillende definities mogelijk zijn. Voor de
waardeschatting is het bouwjaar vooral van belang om de
mate van veroudering te bepalen. Omdat de mate van
veroudering door verbetering of renovatie van het object
soms ingrijpend kan zijn veranderd, wordt er soms voor
gekozen om in dergelijke gevallen een fictief bouwjaar
vast te stellen. Een dergelijk fictief bouwjaar vermindert
het aantal objectieve kenmerken dat bij de waardeschat
ting kan worden gebruikt nog verder.
De kwaliteit van een object wordt bepaald door de mate
van luxe, het aantal en de aard van de aanwezige voor
zieningen, de constructie en de duurzaamheid van het
object en dergelijke.
Tenslotte geeft de onderhoudstoestand aan in hoeverre
de technische veroudering van het object door effectieve
maatregelen het hoofd is geboden.
De hier genoemde waarnemingen ten behoeve van het
schatten van waardeverschillen tussen objecten zijn lang
niet allemaal metingen met een objectief en kwantitatief
karakter. Voor de verschillende typen objecten is een
classificatie van belang. De kwaliteit van een object kan
worden geobjectiveerd door het selecteren van waarde
beïnvloedende voorzieningen. Van ieder object dient dan
te worden vastgesteld of, en zo ja, hoeveel van deze voor
zieningen beschikbaar zijn (bijvoorbeeld aantal toiletten,
aanwezigheid centrale verwarming, enz.).
Het vaststellen van de onderhoudstoestand van een
onroerend goed vormt in de praktijk een zeer groot pro-
517
