Geschatte
waarde
verschillen
m
Model 1
Geschatte
object
Model 1Relatie geschatte waarden per object (onbekenden) en
geschatte waardeverschillen;
Klassieke tweede standaardvraagstuk, lineair model.
n aantal te taxeren objecten
m aantal waardeverschillen dat bepaald is
(maximaal Va n (n-1)
voorwaarde: m n
Geschatte
waarde
verschillen
m
Model 2
Object
Model 2: Relatie geschatte waardeverschillen en waargenomen
objectkenmerken; niet-lineair model.
n aantal te taxeren objecten
m aantal waardeverschillen dat bepaald wordt
(maximaal V4 n (n-1)
k aantal waargenomen kenmerken per object
Schematische weergave berekeningsmodellen
bleem. Niet alleen is de onderhoudstoestand het meest
aan verandering onderhevig en dient dus iedere hertaxa
tie opnieuw te worden „waargenomen", maar ook is het
vaststellen van de onderhoudstoestand een min of meer
subjectieve waardering.
Naast deze kenmerken van de objecten zijn ook nog
waarnemingen noodzakelijk om het niveau van de waar
deschattingen te bepalen, dus om de schattingen van de
waardeverschillen aan te sluiten op de „waarde in het
economische verkeer". De waarnemingen hiervoor be
staan in belangrijke mate uit transactieprijzen voor on
roerend goed. Deze transactieprijzen moeten dan wel be
trekking hebben op zuivere transacties, dus bijvoorbeeld
geen familie-transacties of transacties van bedrijf naar
dochteronderneming of soortgelijke transacties. Ook
moeten de transactieprijzen eventueel worden gecorri
geerd voor de juridische ficties en worden gerelateerd
aan dezelfde peildatum.
Model
Bij de behandeling van het model voor de berekening van
waardeschattingen uit waarneming van objectkenmerken
moet zorgvuldig onderscheid worden gemaakt tussen
een tweetal modellen. Enerzijds wordt de relatie tussen
schattingen van waardeverschillen en de waardeschat
tingen gedefinieerd door een functiemodel dat vergelijk
baar is met het functiemodel voor hoogtemeting. Daar
naast is het model voor de relatie tussen objectken
merken en schattingen van waardeverschillen uitermate
belangrijk.
Het functiemodel voor de berekening van hoogten uit de
gemeten hoogteverschillen is een toonbeeld van een
voud. Dit geldt natuurlijk ook voor de berekening van
waardeschattingen uit de schattingen van waardever
schillen. Wel zal bij de aansluiting op de referentiepunten
bij de waardeschatting een groter aantal problemen op
treden. De schatting van waardeverschillen is van nature
veel minder maatvast dan de fysisch bepaalde meting
van hoogteverschillen.
Het belangrijkste probleem bij de waardeschatting van
onroerend goed vormt echter het in model brengen van
de relatie tussen schattingen van waardeverschillen en
de kenmerken van het onroerend goed. Voor deze relatie
bestaan geen fysisch wetmatige verbanden. Wel kunnen
op basis van economische wetmatigheden hypothesen
worden gesteld omtrent deze relatie. Deze hypothesen
kunnen worden getoetst door vergelijking met kostprijzen
van nieuwbouw en met verkoopprijzen van onroerend
goed.
Deze kwantificering van het model op basis van verkoop
prijzen van onroerend goed moet wel goed worden onder
scheiden van de eigenlijke waardeschatting op basis van
het model. Dit in model brengen van de relatie tussen
schattingen van waardeverschillen en kenmerken van de
objecten moet worden vergeleken met de fysische experi
menten ter afleiding van fysische modellen.
De modelbouw vormt op dit moment het belangrijkste
element van onderzoek. Alleen door kwantificering van
dit model met redelijke mate van nauwkeurigheid te reali
seren, is objectivering van de waardeschatting en het
creëren van geautomatiseerde hulpmiddelen voor de
waardeschatting mogelijk. Objectivering moet hierbij
worden gezien als vermindering van de betekenis van de
subjectieve inbreng van de taxateur in de uiteindelijke
waardeschatting.
Berekening
De berekening van waardeschattingen uit schattingen
van de waardeverschillen inclusief de aansluiting aan
referentiepunten wordt hier buiten beschouwing gelaten,
omdat dit volstrekt vergelijkbaar is met verwerking van
hoogtemetingen. Van de uiteindelijke berekening wordt
hier daarom alleen ingegaan op de problemen, doordat
de verbanden tussen schattingen van waardeverschillen
en objectkenmerken onbekend zijn en ook onbekend is in
hoeverre deze verbanden lineair zijn. Om ondanks deze
onbekendheid toch berekeningen te kunnen uitvoeren,
zijn drie opties mogelijk:
uitgaan van lineaire verbanden;
lineariseren van het model;
beperking van het bereik.
De huidige praktijk bij de analyse en modellering van de
relatie tussen objectkenmerken en waarde van onroerend
goed is te veronderstellen dat alle verbanden lineair zijn.
Voor de verdere analyse kunnen dan technieken als
lineaire regressie en dergelijke worden toegepast. In de
praktijk worden deze lineaire verbanden soms zelfs ver
ondersteld tussen kenmerken en totale waarde en niet
tussen verschillen in kenmerken en waardeverschillen.
Het lineariseren van verbanden verdient natuurlijk de
voorkeur, omdat op deze wijze het model nauwkeuriger
kan aansluiten op de geconstateerde verbanden. Voor
518
NGT GEODESIA 89-11
