Duitsland
Naast vorenbedoeld centraal kadaster bestaan lokale
kadasters, te weten:
a. Zuid-Jutland, dat op Duitse leest is geschoeid. Dit
gebied was vóór 1920 Duits;
b. binnenstad van Kopenhagen en gemeente Frederiks-
berg, een enclave binnen Kopenhagen.
Los van de perceelsregistratie bestaat er op het Ministe
rie van Landbouw een classificatie van de grond, die is
aangegeven op kaarten met een schaal van 1 50 000.
Eigendomsontwikkeling en het actueel houden van de
titelreg/sters met betrekking tot onroerend goed
Indien een eigenaar zijn eigendom wil verkavelen of ont
wikkelen, wendt hij zich tot een praktizerend, erkend
landmeter. Deze onderzoekt of de ontwikkeling of het be
oogde gebruik in overeenstemming is met de bestaande
privaatrechtelijke en publiekrechtelijke regelingen, zoals
inzake servituten, ruimtelijke ordening, enz. en of er ver
gunningen nodig zijn. Als het gaat om een bebouwing op
grote schaal, moet een plaatselijk plan worden gemaakt
en ingediend bij de gemeente. Dit plan is gedurende twee
maanden object van openbare bespreking.
Nadat de nodige vergunningen zijn verkregen, zendt de
erkende landmeter een ontwikkelingsplan met metings-
documentatie, een toewijzingsplan en de nodige vergun
ningen naar de afdeling Grondregistratie. Na het project
te hebben goedgekeurd, zendt deze afdeling een advies
naar:
een erkende landmeter;
het titelregister;
de gemeente.
Het belangrijkste kadastrale werk is de grenswijziging,
het vormen van percelen en het optreden in grensgeschil
len, eventueel met hulp van twee deskundigen van de
rechtbank. De rechtbank beslist niet over een geschil
zonder dat een zodanige grensbepaling heeft plaats
gehad.
Ook kent men sedert de jaren zeventig wetgeving ter be
scherming van kopers van nieuwbouwwoningen. Behalve
de verplichting tot verschaffing van eigendom kent de wet
ook de eis dat de verkoper het gekochte moet leveren vrij
van rechten ten behoeve van derden of ten behoeve van
zichzelf. Dit geldt voor alle zakelijke en obligatoire be
perkingen behoudens die welke voortvloeien uit het
burenrecht; de koper kan opheffing van die rechten
eisen, tenzij anders werd overeengekomen of koper beter
wist. Dit geldt niet voor publiekrechtelijke beperkingen,
zoals een niet meegedeeld bouwverbod; hier kan in voor
komende gevallen de koper uitsluitend schadevergoe
ding, vermindering van de koopsom of terugname door
verkoper verlangen.
Openbare registers
Er is sprake van het zogenoemde positieve stelsel van
onroerend-goedregisters, dat wil zeggen dat iemand die
daarin als eigenaar geboekt staat, ook als zodanig wordt
beschouwd. Een koper kan derhalve geheel op deze
registers vertrouwen, tenzij hij anders weet. Persoonlijke
rechten kunnen niet worden gepubliceerd. Kooprechten,
voorkeursrechten tot koop, enz. kunnen niettemin wor
den verzekerd door een aantekening met zakelijke
werking (Vormerkung). Deze aantekening wordt via de
instrumerend notaris opgenomen in de registers en be
schermt de koper onder meer voor overdracht aan
derden, tussentijdse hypotheken en beslagen; dubbele
verkoop komt hierdoor zelden voor.
Een koper is alleen gehouden om obligatoire verplich
tingen te respecteren indien hij deze accepteerde; de wet
maakt op deze regel echter een uitzondering voor huur-
en pachtovereenkomsten, dat wil zeggen op het tijdstip
van de eigendomsoverdracht komt er van rechtswege
een nieuwe huur- of pachtovereenkomst (met dezelfde in
houd als de oude) tot stand tussen de nieuwe eigenaar en
de oude huurder/pachter. Publiekrechtelijke beperkingen
kunnen niet worden gepubliceerd.
Koop onroerende zaken
Sedert 1973 is hier op straffe van
nietigheid de notariële akte ver
plicht voor koopovereenkomsten
met betrekking tot onroerend goed,
daarbij ervan uitgaand dat de notaris
het beste zowel verkopers- als ko-
persbelangen kan behartigen. De
notaris heeft hierbij zowel een waar
schuwende en informerende taak
als een functie op het gebied van rechtszekerheid (formu
lering en bewijsfunctie). Hetzelfde geldt indien slechts
één der partijen zich bindt, zoals bij verlening van een
optie tot koop. Ook huurkoop of leasing van onroerend
goed valt onder dit voorschrift.
Eigendomso vergang
De eigendom gaat pas over op de koper door publikatie
van de notariële overdrachtsakte in de openbare regis
ters. De overdrachtsakte staat daarbij geheel los van de
eerdere koopakte (abstract systeem). In beginsel geldt
ook in Duitsland algehele contractsvrijheid voor koop,
doch voor onroerend goed is dit beginsel in de loop der
jaren vergaand beperkt, met name ter opheffing van de
ongelijkheid van partijen. Zowel de koopakte als de over
drachtsakte moeten in notariële vorm worden opge
maakt.
Kadaster
De zorg voor het kadaster is in de voormalige Bondsrepu
bliek opgedragen aan de deelstaten. Het verantwoorde
lijke ministerie verschilt per deelstaat. De verantwoorde
lijkheid kan liggen bij Binnenlandse Zaken, Financiën,
Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting en Openbare
Werken of de Bausenatoren. De kadastrale registratie en
de kadastrale kaarten worden bijgehouden door een
overheidsorgaan, het Vermessungsamt, dat zich in de
regel ook bezighoudt met ruimtelijke ordening, waarde
bepaling en dergelijke.
De kadastrale registratie en de kadastrale kaarten wor
den bijgehouden op grond van lijsten welke op gezette
tijden worden toegezonden door het Grundbuchamt, de
openbare registers, een dienst van het federale Ministerie
van Justitie. Deze lijsten geven de veranderingen aan,
die op grond van de notariële akten in het Grundbuch zijn
aangebracht.
Noodzakelijke splitsingen van percelen dienen te worden
uitgevoerd voordat publikatie van de akte in het Grund
buch plaatsvindt. De hiervoor noodzakelijke meting kan
op verzoek van belanghebbende plaatsvinden door het
Vermessungsamt of door een particuliere, daartoe door
de overheid benoemde beëdigde landmeter, de Öffent-
lich bestellte Vermessungsingenieur. Deze particuliere
landmeters nemen ook de aanwijzing van nieuwe gren-
NGT GEODESIA 92 - 7/8
287
