Grondbeleid voor stadsuitbreiding
Nieuwe woningbouwlocaties zijn vaak duur door de aanwezigheid van glastuinbouw.
zijn. Deze vorm van eigendomsoverdracht betreft in het
gebied alleen niet-agrarische kopers. Vanaf 1990 over
stijgt ze qua verhandelde oppervlakte de juridische eigen
domsoverdrachten.
In een ander onderzoek [3], waar meer gedetailleerd is
gekeken naar enkele nieuwe bouwlocaties, blijkt dat de
grondmarkt onder druk staat van niet-agrarische kopers.
Voor de nieuwbouwlocatie Wateringen blijkt dat van het
huidige agrarische gebied, dat voor een deel uit kassen
en een deel uit weilanden bestaat, nagenoeg al de wei
landen zijn aangekocht door derden.
„Baulandmangel" in Duitsland
Ook in Duitsland blijkt de grondmarkt niet meer afdoende te
functioneren. Het volgende citaat uit één van de Duitse geo
detische bladen is in dit verband illustratief.
.IndergegenwèrtigenpolitischeDiskussionbegegnetman
immer wieder einer z.T. massiven Kritik am Verhalten der
Eigentümer von Bauland, die nicht bereit sind, dieses Bauland
zügig zu verauBeren, um Bauwilligen eine rasche Realisierung
ihrer Investitionswünsche zu ermöglichen.
(Bron: Ulrich Pfeiffer Baulandmangel Marktversagen oder
Politikversagen? In: BDVI-FORUM, 1992/2). Ook in Duitsland
is sprake van schaarste op de markt voor bouwgrond, mede
ten gevolge van de „Wiedervereinigung". Overigens is de rol
van de overheid op het terrein van het grondbeleid in Duitsland
in het algemeen altijd veel beperkter geweest in vergelijking
met Nederland.
Door de ontwikkelingen op de grond
markt in de nieuwe uitbreidings
locaties zal de overheid in veel ge
vallen gedwongen worden tot het
(gedeeltelijk) voeren van een passief
grondbeleid. Bij het uitvoeren van de
projecten kan dit een aantal proble
men opleveren. Enkele hiervan zijn:
krenten in de pap worden gemist: de partijen die grond
kopen, zullen deze over het algemeen kopen in die
plannen en plandelen waar (de meeste) winst kan wor
den gemaakt. Dit zal vaak weiland of bouwland zijn.
Percelen met bijvoorbeeld glastuinbouw en verontrei
nigde locaties blijven dan over voor de gemeente.
Vaak kan ontwikkeling van deze laatste gebieden al
leen rendabel worden gemaakt door ze in combinatie
met andere plannen of plandelen te ontwikkelen. Er
ontstaat dan een financieel probleem voor de ge
meente;
kosten van infrastructuur: voor de nieuwe uitbreidings
locaties is vaak aanleg van infrastructuur nodig. De
kosten hiervan zal de gemeente uit de opbrengsten
van de grondexploitatie proberen te verhalen. Als der
den grondeigenaar zijn, kan dit problemen opleveren.
De mogelijkheid om door middel van een exploitatie
overeenkomst of via bouwgrondbelasting de kosten
van openbare voorzieningen op de grondeigenaren te
verhalen, kent namelijk een aantal beperkingen;
wijze van planuitvoering: de gemeente kan voor een
deel haar grip kwijtraken op de concrete invulling van
de nieuwe uitbreidingslocatie, bijvoorbeeld voor wat
betreft de prijsklasse van de nieuwe woningbouw of
bedrijfsruimte;
centrale regie kwijt: bij de ontwikkeling van grotere
locaties is het van belang dat deze planmatig plaats
vindt, onder meer om de bouwrijpe grond op het juiste
moment op de markt te krijgen. Een centrale regie is
bij dit proces van belang; deze kan in gevaar komen
met veel eigenaren.
hierbij afwachtend op: ze probeert
niet de beschikkingsmacht over de
grond te verwerven. Ook in dit geval
zal de gemeente een rol spelen bij
de planrealisatie: ze moet immers
de realisatie van de nieuwe be
stemming door middel van haar
ruimtelijke ordeningsinstrumentari
um mogelijk maken. Verder zal de
gemeente ook een centrale rol spe
len bij de aanleg van openbare voor
zieningen.
Het is de vraag in hoeverre bovenstaande ontwikkelingen
voor een betrokken overheid een probleem behoeven op
te leveren. Dit hangt onder meer af van de wijze waarop
de overheid aan planrealisatie wil werken. Twee manie
ren kunnen daarbij worden onderscheiden.
Veel gemeenten willen zelf een actieve rol spelen op het
terrein van de planrealisatie. Vaak kiezen ze voor een
zogenaamd actief grondbeleid: gemeenten proberen zelf
de grond in handen te krijgen, waarna in eigen beheer de
grond voor een nieuwe bestemming (bijvoorbeeld wo
ningbouw) geschikt wordt gemaakt. Vervolgens geeft de
gemeente de grond als bouwrijpe grond uit.
Naast het actief grondbeleid staat het zogenaamde
passief grondbeleid. De gemeentelijke overheid stelt zich
Verevening
In de Vierde Nota op de Ruimtelijke Ordening Extra is vereve
ning een centraal begrip. Binnen het grondgebied van een
regio worden door gemeenten vaak zowel winstgevende als
verliesgevende bouwlocaties ontwikkeld. Het Rijk wil in het ver
volg de subsidiebijdragen in de grondexploitaties (Besluit Lo
catiegebonden Subsidies) verlenen op basis van het totale te
kort op de grondexploitaties van een regio. Vroeger werd een
bijdrage per project verleend. Gemeenten moeten daarom de
winstgevende locaties in de regio gebruiken om de verliesge
vende te bekostigen. In de tekst is aangegeven dat actief
grondbeleid (zonder onteigening) hiervoor een voorwaarde is.
Daarnaast zullen de gemeenten in de regio een zogenaamd re
gionaal grondbeleid moeten voeren. In de praktijk blijkt dit ech
ter nogal wat haken en ogen op te leveren.
514
NGT GEODESIA 94-12
