w
Wettelijke regeling voorkeursrecht
Er hoeft overigens geen blokkade te
ontstaan bij de realisatie van de
nieuwe locatie door verwerving door
derden. Indien partijen niet zelf tot
planrealisatie wensen over te gaan,
kan de gemeente namelijk tot ont
eigening overgaan om zelf de reali
satie van de plannen op zich te
nemen.
Verwervingsinstrumenten
Mede om bovenstaande problemen
te voorkomen, zullen in de praktijk
veel gemeenten bij de realisatie van
uitbreidingslocaties streven naar
een actief grondbeleid. Zij kunnen
hierbij meerdere verwervingsinstru
menten hanteren:
Gewone koopovereenkomst
Van groot belang is de gewone koopovereenkomst, waar
bij de gemeente met de grondeigenaar minnelijk tot over
eenstemming inzake aankoop tracht te komen. De ge
meente zal bij het onderhandelen moeten concurreren
met derden die ook geïnteresseerd zijn in aankoop van de
grond.
Onteigening
In sommige gevallen heeft de gemeente een dwingend in
strument voor verwerving. Om te kunnen onteigenen,
moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan. De
onteigening moet in het algemeen belang zijn en zich
richten op de uitvoering van een bestemmingsplan of een
bouwplan. Dat betekent dat de gemeente onteigening
pas kan gebruiken als de locatie al is opgenomen in een
ruimtelijk plan. Voor die tijd kan met onteigening dus niet
worden voorkomen dat derden grond kopen. Verder kan
alleen worden onteigend indien de gemeente de nood
zaak kan aantonen. Deze noodzaak is afwezig wanneer
de te onteigenen partij zelf in staat en bereid is om over
te gaan tot uitvoering van het plan. Derden die grond heb
ben verworven om zelf de uitbreidingslocatie te ontwikke
len, kunnen dus moeilijk worden onteigend.
Bij onteigening moet de gemeente een volledige schade
loosstelling betalen. Deze bestaat uit de verkeerswaarde
van de grond en eventueel een aanvullende inkomens-
schade voor de beëindiging van het gebruik. De bepaling
van de verkeerswaarde vindt plaats op basis van de
nieuwe bestemming. Dat heeft tot gevolg dat de gemeen
te in principe geen winst kan maken bij de planontwikke
ling indien wordt onteigend. Verevening tussen dure en
goedkope plannen wordt door onteigening onmogelijk ge
maakt. Wel kunnen de kosten van de uitbreidingslocatie
(aanleg infrastructuur, openbaar groen, enz.) in minde
ring worden gebracht op de verkeerswaarde.
Voorkeursrecht
Een derde verwervingsinstrument waarover gemeenten
kunnen beschikken, is een gemeentelijk voorkeursrecht.
Vestiging van een voorkeursrecht geeft een gemeente
een eerste recht van koop, indien een eigenaar van een
onroerende zaak tot verkoop wil overgaan. Met een voor
keursrecht zou dus vanaf het moment van vestiging kun
nen worden voorkomen dat grond in handen komt van
Oprukkende verstedelijking.
niet-agrariërs. Voor de uitbreidingslocaties zou een voor
keursrecht dus van groot belang kunnen zijn. Gemeenten
kunnen echter alleen een voorkeursrecht vestigen in
stadsvernieuwingsgebieden.
Herverkaveling
Waarbij de gemeentelijke rol zich beperkt tot regisseren
van de planrealisatie; in Nederland bestaat dit niet voor
stedelijk gebied.
Stedelijke herverkaveling
Voor gevallen waarin versnipperd eigendom een blokkade kan
vormen voor de planrealisatie, wordt in sommige andere lan
den gebruik gemaakt van vormen van stedelijke herverkave
ling. Het algemene systeem is dat met het instrument de grond
kan worden verkaveld in bouwpercelen voor de eigenaren en
percelen voor openbare voorzieningen om zo de uitvoering van
een plan mogelijk te maken. De openbare voorzieningen
kunnen worden bekostigd door verkoop aan derden van enkele
percelen in het plangebied. Vaak wordt een bouwplicht gelegd
op de bouwpercelen. In Duitsland wordt deze methode onder
de naam „Baulandumlegung" gehanteerd (zie ook [5]).
Voordat verder wordt ingegaan op de relatie van voor
keursrecht en stadsuitbreiding, worden eerst enkele alge
mene aspecten van het voorkeursrecht behandeld.
De huidige wettelijke regeling voor een gemeentelijk
voorkeursrecht (de Wet Voorkeursrecht Gemeenten) da
teert uit 1981. Sinds 1985 is het mogelijk dat door een
gemeente in een stadsvernieuwingsgebied een voor
keursrecht wordt gevestigd op basis van een stadsver
nieuwingsplan, een structuurplan of een ontwerp van bei
de plannen. Indien een structuurplan als grondslag wordt
gebruikt, is het recht slechts beperkt geldig, maximaal
drie jaar. Vestiging op basis van een ontwerp van een
stadsvernieuwingsplan of een structuurplan kent slechts
een geldigheidsduur van vijf maanden, daarna moet ves
tiging plaatsvinden op basis van het plan zelf.
Gevolg van de vestiging is dat een verkoper niet meer vrij
is zijn onroerende zaak te vervreemden. De regeling
heeft niet alleen betrekking op de juridische eigendoms
overdracht, ook bepaalde vormen van economische
NGT GEODESIA 94 - 12
515
