Stadsuitbreiding ten koste van landelijk gebied.
eigendomsoverdracht vallen onder de regeling. Alleen
bepaalde transacties (onder andere in familieverband, ter
uitvoering van een reeds bestaande verplichting) zijn vrij
gesteld van het voorkeursrecht. De onroerende zaak
moet eerst aan de gemeente worden aangeboden. Deze
moet vervolgens binnen acht weken aangeven of ze geïn
teresseerd is in de aankoop. Als ze dat is, kunnen de
partijen onderhandelen over de aankoopprijs. Voor beide
partijen is het mogelijk een onafhankelijk prijsadvies van
deskundigen te vragen, dat eventueel ter toetsing aan de
rechter kan worden voorgelegd. Uitgangspunt hierbij is
de waarde van de onroerende zaak zoals die volgens de
criteria uit de Onteigeningswet kan worden vastgesteld.
In de procedure kan de gemeente aangeven te willen af
zien van de koop. In dat geval is de verkoper drie jaar vrij
tot vervreemding aan derden. Deze vrijstelling ontstaat
ook indien de gemeente in de procedure bepaalde termij
nen overschrijdt. In enkele gevallen kan voor de gemeen
te een aankoopverplichting ontstaan.
Kenbaarheid van de regeling
Voor derden die grond willen kopen, is het van belang te
weten of er een voorkeursrecht is gevestigd en of dit voor
de betreffende grond van kracht is. Indien dit het geval is,
is het natuurlijk niet zinvol uitgebreid met de eigenaar te
onderhandelen, omdat de kans aanwezig is dat de ge
meente met voorrang tot koop kan overgaan.
Een gevestigd voorkeursrecht betreft een zogenaamde
publiekrechtelijke beperking, een beperking die door de
overheid aan de eigenaar van een onroerende zaak is op
gelegd. Verscheidene malen is in dit tijdschrift ingegaan
op de moeilijkheden voor een particulier om zich op de
hoogte te stellen van dit soort beperkingen, zie onder
andere [4]. Over het algemeen is de kenbaarheid slecht.
Voor het voorkeursrecht is echter wel een expliciete rege
ling met betrekking tot de kenbaarheid in de wet opgeno
men, een reden om er hier even bij stil te staan.
De vestiging van een voorkeursrecht moet worden inge
schreven in de openbare registers. In de AKR wordt een
aantekening opgenomen of op een perceel een voor
keursrecht is gevestigd. Verder zijn gemeenten die ge
bruik maken van het voorkeursrecht, verplicht een ge
meentelijk register bij te houden, waarin per perceel
onder meer de vestiging, de grondslag en de stand van
zaken met betrekking tot een eventueel lopende aan
koopprocedure rond het voorkeurs
recht is weergegeven.
Een koper kan dus door kadastrale
recherche op de hoogte komen van
het feit of er een voorkeursrecht is
gevestigd. De AKR vervult een sig
naalfunctie. Bij de gemeente kan
vervolgens worden gekeken wat de
reikwijdte is van het voorkeursrecht
(de soort grondslag bijvoorbeeld
heeft gevolgen voor een eventuele
maximale duur van het recht) en of
in het concrete geval het voorkeurs
recht van toepassing is (het kan zijn
dat de gemeente de verkoop heeft
vrijgegeven, of de gemeente kan be
paalde termijnen hebben overschre
den, waardoor de verkoop vrij is).
In de praktijk blijkt het registratie
systeem van deze publiekrechtelijke
beperking echter niet perfect te werken.
Uit een combinatie van door het Kadaster ter beschikking
gestelde gegevens uit de AKR en gemeentelijke informa
tie komt naar voren dat in sommige gevallen percelen
waarvoor de aanwijzing niet meer geldt, toch van een
aantekening zijn voorzien. Gemeenten moeten, zodra de
aanwijzing niet meer aan de wettelijke eisen voldoet om
dat de uitvoering van een stadsvernieuwingsplan is vol
tooid of indien het recht voor beperkte tijd is gevestigd, na
afloop van de termijn de aanwijzing laten vervallen. Dit
moet onder andere worden gemeld aan het Kadaster. In
de praktijk blijken gemeenten hiermee soms te wachten
(het is bewerkelijk en de inschrijving is geen geldigheids-
vereiste, zodat er geen direct nut is) of hier vergissingen
bij te maken, zodat op enkele percelen ten onrechte het
voorkeursrecht gevestigd blijft. Uit het bovenstaande
blijkt dat goede organisatorische waarborgen voor de
actualiteit van de informatie van groot belang zijn bij de
registratie van publiekrechtelijke beperkingen.
Het gemeentelijk register moet worden ingericht volgens
de voorschriften die zijn opgenomen in het Besluit Voor
keursrecht Gemeenten. Vanuit de praktijk wordt ge
klaagd over het vele werk dat het bijhouden van dit
register kost en over de gedetailleerde voorschriften die
aan de inrichting worden gesteld. Ook dit zal een aan
dachtspunt moeten zijn bij een registratie van publiek
rechtelijke beperkingen: de mate waarin centraal gede
tailleerde voorschriften worden gesteld aan een gemeen
telijk brondocumentenregister.
Praktijkervaring voorkeursrecht
Sinds 1985 kunnen gemeenten een voorkeursrecht vesti
gen in stadsvernieuwingsgebieden. Uit een enquête on
der gemeenten blijkt dat slechts in beperkte mate gebruik
wordt gemaakt van het instrument. De gemeenten die wel
gebruik hebben gemaakt of maken van het voorkeurs
recht, zijn verdeeld over de kwaliteit van het instrument.
Sommige gemeenten zijn erg enthousiast en andere zien
weinig toegevoegde waarde van dit instrument bij het
verkrijgen van de beschikkingsbevoegdheid over onroe
rende zaken in stadsvernieuwingsgebieden. Van uitbrei
ding van de reikwijdte van het voorkeursrecht naar stads-
uitbreidingsgebieden zijn de gemeenten overigens over
het algemeen voorstander.
516
NGT GEODESIA 94 - 12
