Voorkeursrecht bij grond
aankopen in
stadsuitbreidingsgebieden
Inleiding
Ontwikkelingen op de grondmarkt
door ir. H. W. de Wolff, universitair docent bij de Faculteit der Geodesie van de Tech
nische Universiteit Delft.
SUMMARY
Preemption right in future urban areas
In the Netherlands the land market in future urban areas used to be strongly determined by the local
government. Recently private investors are trying to gain a better position. Because of this, plan realization
both financially and qua management is getting more difficult for the local government. A preemption
right might improve the position of the local government. The existing Preemption Act however only
supports establishing a preemption right in the field of urban renewal. Therefore the Preemption Act needs
to be changed.
Keywords: land management, real estate law.
Trefwoorden: grondbeleid, onroerend-goedrecht.
Bestaande eigendoms- en gebruiksrechten spelen een
belangrijke rol bij realisatie van plannen voor de inrichting
van landelijk of stedelijk gebied. Deze kunnen een door
de overheid (of beter: vanuit het „algemeen belang")
gewenste wijze van planrealisatie in de weg staan.
In het landelijk gebied beschikt de overheid met de Land
inrichtingswet over een toegespitst instrumentarium om
te kunnen ingrijpen in de eigendoms- en gebruikssituatie.
Door middel van de herverkaveling mede in combina
tie met de aankoopmogelijkheden van het Bureau Beheer
Landbouwgronden de subsidiemogelijkheden voor be-
drijfsverplaatsing, de korting en de onteigeningsmogelijk
heid hoeft de eigendoms- en gebruikssituatie in beginsel
geen belemmering te zijn bij de realisatie van een landin
richtingsplan.
Anders is het indien een gemeente een uitbreidingsloca
tie voor woningen of bedrijfsbebouwing wil realiseren.
Het probleem kan daarbij zijn dat er in deze gebieden in
toenemende mate sprake is van niet-agrarische partijen
die grond aankopen om te kunnen profiteren van de plan
nen voor stadsuitbreiding. In dit artikel wordt ingegaan op
de mogelijkheid en de wenselijkheid dat de overheid ook
hier kan ingrijpen in de eigendoms- en gebruikssituatie.
Daarbij zal de nadruk liggen op de mogelijkheden die het
vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht op het
terrein van de verwerving van onroerende zaken zou kun
nen bieden [1],
Op de agrarische grondmarkt in potentiële uitbreidings
gebieden vinden de laatste jaren veel onroerend goed-
transacties plaats, waarbij niet-agrariërs een belangrijke
plaats innemen. Sommigen van deze kopers hopen
speculerend op een verwachte waardestijging door de
functiewijziging de gronden later met winst te kunnen
verkopen. Anderen kopen grond om de eigen rol bij de
ontwikkeling van de nieuwe bouwlocaties veilig te kunnen
stellen. In dit laatste geval betreffen het bouwbedrijven,
projectontwikkelaars, alsook woningbouwcorporaties. De
ontwikkelingen worden mede ingegeven door een ver
anderende aanpak van stadsuitbreiding in Nederland (zie
kader). Verder zal het grootste deel van de woningnieuw-
bouw in de marktsector moeten plaatsvinden. De grond
waarde op de nieuwe uitbreidingslocaties stijgt daardoor.
Nieuwe uitbreidingslocaties
In de Vierde Nota op de Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) is
het uitgangspunt dat de nieuwe verstedelijking zich beperkt tot
26 aangewezen stadsgewesten.
De concrete locaties die in aanmerking komen voor verstede
lijking, moeten voldoen aan de zogenaamde locatiecriteria.
Uitgangspunten zijn dat deze locaties zoveel mogelijk in of
grenzend aan het bestaande stedelijke gebied worden gereali
seerd en dat ze goed bereikbaar zijn met openbaar vervoer.
Met de betrokken stadsgewesten worden in het kader van
VINEX door het Rijk en de Provincie afspraken gemaakt over
onder andere ligging van de locaties, taakstelling en financiële
steun.
Voorbeelden van VINEX-locaties zijn Ypenburg, Haarlemmer
meer-West en Utrecht Vleuten-De Meern.
De ontwikkelingen op de grondmarkt kunnen worden geïl
lustreerd aan de hand van een vorig jaar verricht onder
zoek [2] naar de agrarische grondmarkt in de Haarlem
mermeer. In dit gebied zullen diverse niet-agrarische
functies worden gerealiseerd (onder andere woningbouw,
randstadgroenstructuur, infrastructuur). In het onderzoek
zijn zowel de juridische als de economische eigendoms
overdrachten geanalyseerd. Juridische eigendomsover
drachten zijn via het Kadaster eenvoudig te achterhalen,
economische eigendomsoverdrachten vinden plaats in
de contractuele sfeer en worden niet in de openbare
registers ingeschreven. Ter zekerheid van de koper vindt
vaak echter wel een hypothecaire inschrijving plaats, zo
dat de transacties op die manier zijn te traceren. Een
derde categorie transacties, het vestigen van een optie,
is in het genoemde onderzoek niet bekeken. Deze zijn
zeer moeilijk te detecteren.
Niet-agrarische transacties blijken in de Haarlemmer
meer in toenemende mate een rol te spelen. Vanaf 1989
betreft 60% van de juridische eigendomsoverdrachten in
het gebied niet-agrarische kopers. Van toenemend be
lang blijkt ook de economische eigendomsoverdracht te
NGT GEODESIA 94-12
513
