WOZ-waarde:
een uniforme maatstaf!
1995-"
NGT GEODESIA
e.d. ook een reële belastingmaatstaf te kunnen vaststellen. Bij
de Wet WOZ staat echter de waarde in het economische
verkeer centraal.
De waarde in het economische verkeer kan worden gedefi
nieerd als de prijs die een redelijk handelende verkoper en
een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorberei
ding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop.
Deze definitie geeft aan dat de waarde in het economische
verkeer afhankelijk is van vraag en aanbod. Deze verhou
dingen tussen vraag en aanbod komen bijvoorbeeld tot uit
drukking in de ontwikkeling van de gemiddelde verkoop
prijzen voor woningen, zoals de Nederlandse Vereniging van
Makelaars (NVM) die regelmatig publiceert. Wanneer er
algemene ontwikkelingen zijn, zoals wijzigingen van de
rentetarieven of verwachtingen omtrent de economische
ontwikkelingen, leidt dit onmiddellijk tot veranderingen van
de gemiddelde verkoopprijzen van woningen. Door verla
ging van bijvoorbeeld de rentetarieven heeft iedereen de
mogelijkheid om bij gelijkblijvende lasten een hoger bedrag
te lenen en daarom een hoger bedrag te bieden bij de koop
van een woning. Dat betekent dat door het tegen elkaar op
bieden van meerdere gegadigde kopers de waarde van de- Nieuwbouw.
zelfde woning ineens gaat stijgen. De verkoopprijzen van
woningen en daarmee de waarde van woningen reageren
direct op deze economische ontwikkelingen. Hiermee wijkt
de markt van onroerend goed af van de markt voor andere
produkten. Dezelfde daling van de rente zal bijvoorbeeld niet
de verkoopprijs van een bepaald type auto laten stijgen.
Er zijn ruim zes miljoen woningen in ons land. Per jaar krijgt
tussen de tien en vijftien procent van die woningen een
nieuwe gebruiker (huurder of eigenaar-gebruiker). Dit bete
kent dat ongeveer 700 000 woningen beschikbaar zijn voor
bewoners die op zoek zijn naar een nieuwe woning. Dit aan
bod wordt door nieuwbouw per jaar met hooguit 100 000
uitgebreid. Wanneer er meer gegadigden zijn voor een
nieuwe woning, zullen deze elkaar proberen te verdringen
door hogere prijzen te bieden. Het creëren van meer aanbod
door nieuwbouw van woningen kan nooit snel genoeg en in
voldoende omvang gebeuren om deze extra vraag op te van
gen. De automobiel-industrie lukt het daarentegen wel om
bij toenemende vraag het aanbod snel genoeg te doen stijgen
door vergroting van de produktie.
496
De WOZ-waarde vormt vanaf 1997
de uniforme maatstaf voor belasting
heffing. Dezelfde waarde geldt voor
meerdere belastingen. Dat maakt het
gebruik van de waarde van onroerend
goed voor de belastingheffing veel dui
delijker (maar niet leuker). Voor de
onroerende-zaakbelastingen verrichten
de gemeenten al zo'n twintig jaar regel
matig, tenminste eenmaal per vijf jaar,
taxaties. De waterschappen hanteerden
tot 1995 een taxatie uit een grijs ver
leden. De zogenaamde BOG-waarde
(Belastbare Opbrengst Gebouwd) was
namelijk gebaseerd op een inschatting
van de waarde van een object aan het
eind van de vorige eeuw. Deze „waar
de" was voor de belastingplichtige ech
ter volkomen onbegrijpelijk. Daarnaast
verwacht de Belastingdienst dat ieder
een hij het invullen van het belasting
formulier voor het huurwaardeforfait
zelf een taxatie maakt voor zijn woning.
Voor een rechtvaardige belastinghef
fing is het belangrijk dat de waarden
voor verschillende objecten ook een
juiste onderlinge waardeverhouding
hebben. Dit is moeilijk omdat er voor
onroerend goed verschillende soorten
marktontwikkelingen zijn. Wanneer ie
mand een woning verkoopt, zal de prijs
meestal hoger zijn dan wanneer hij een
erfpachtrecht op een woning verkoopt.
Voor de Wet WOZ wordt echter een
waarde vastgesteld voor het „object"
(de woning) en niet voor het recht op
dat object (eigendom of erfpacht). Dit
betekent dat de taxatie wordt verricht
op basis van marktgegevens die afkom
stig zijn van verkopen van een volledig
eigendomsrecht. Deze verkoopprijzen
geven het best de waarde van een object
weer. De waarde in het kader van de
Wet WOZ kan dus best hoger zijn dan
de verkoopprijs van een erfpachtrecht
op het betreffende object.
Deze uniformiteit in waarde heeft ook
invloed op de waarde van huurwonin
gen. Voor een belegger die een woning
verhuurt, heeft die woning een heel
andere waarde dan voor de huurder of
een mogelijke koper die de woning wil
kopen om er zelf in te wonen. Ook
voor deze huurwoningen wordt de
waarde in het kader van de Wet WOZ
afgeleid uit verkoopprijzen van wonin
gen die worden gekocht door iemand
die er zelf gaat wonen. Deze WOZ-
waarde zal vaak veel hoger zijn dan de
waarde die de verhuurder aan die wo-
