A
Waarde: wat de gek
ervoor geeft?
A
Taxatiemethoden
NGT GEODES1A
1995-11
ning toekent en, zeker bij gesubsidieer
de huurwoningen, ook veel hoger dan
de huurder zou willen of kunnen beta
len voor die woning.
De waarde in het kader van de
Wet WOZ wordt door taxateurs afge
leid uit verkoopprijzen die in de prak
tijk worden betaald. Wanneer er in een
buurt sprake is van een groter aantal
vergelijkbare woningen, zijn er altijd
wel enkele verkopen rondom de waar-
depeildatum beschikbaar. De prijzen
die worden betaald voor deze wonin
gen, zullen ook meestal niet veel van el
kaar afwijken. De buurt houdt de ver
koopprijzen meestal behoorlijk in de
gaten en zowel de koper als de verkoper
zullen zich laten leiden door de prijzen
die eerder zijn betaald voor dergelijke
objecten.
Wanneer sprake is van minder goed
Woningen en ruimte om een kippenhok te bouwen). Op dezelfde manier
winkels, kunnen ook uitzonderlijk lage verkoopprijzen voorkomen,
bijvoorbeeld als de verkoper een object heel snel moet verko
pen omdat hij naar het buitenland vertrekt. Een dergelijke
uitzonderlijke verkoopprijs, zowel de uitzonderlijk hoge als
de uitzonderlijk lage, zullen niet het uitgangspunt vormen
voor de WOZ-waarde. De WOZ-waarde zal aansluiten op
de markt waarbij redelijk handelende kopers en redelijk
handelende verkopers tot een prijs komen.
vergelijkbare panden, hebben de koper
en de verkoper het moeilijker om een
goede prijs overeen te komen. De mar
ges waarbinnen wordt onderhandeld,
zullen groter zijn. Op het moment dat
een geïnteresseerde koper een grotere
voorkeur heeft voor een woning, zal de
verkoper de prijs kunnen opdrijven.
Dit kan ertoe leiden dat uiteindelijk
een prijs wordt betaald, waarvan men
zegt dat die veel te hoog is (wat de gek
ervoor geeft). Die „gekke" koper kan
best hele goede redenen hebben waar
om hij die prijs redelijk vindt (bij
voorbeeld het huis naast zijn eigen be
drijf of het enige huis met voldoende
Wie taxeren de WOZ-waarde?
De waardebepaling in het kader van de Wet WOZ wordt
uitgevoerd door vakbekwame taxateurs. De uitvoering kan
geschieden door taxateurs in dienst van de gemeenten zelf.
Deze situatie doet zich met name voor in de grotere ge
meenten. Veel gemeenten zullen de waardebepaling echter
uitbesteden. Hiervoor biedt een aantal gespecialiseerde
taxatiebureaus hun diensten aan. Daarnaast zijn ook veel
particuliere makelaars en beëdigd taxateurs betrokken bij
de waardebepaling. Zij worden direct ingehuurd door een
gemeente, maar ook taxatie-adviesbureaus maken vaak
gebruik van de diensten van deze taxatiedeskundigen.
Voor taxateurs zijn in de Uitvoeringsregeling Vakbe
kwaamheidseisen Wet WOZ eisen geformuleerd. Hierbij is
zoveel mogelijk aangesloten op de eisen die worden gesteld
aan de andere beroepsgroepen die zich bezighouden met de
taxatie van onroerend goed.
In de vakbekwaamheidseisen voor de taxateur in het kader
van de Wet WOZ kunnen drie elementen worden onder
scheiden. Het eerste element is de theoretische kennis, bij-
De taxatie van een eigen woning is relatief het eenvoudigst.
Er zijn bijna altijd wel recente verkoopprijzen bekend, waar
mee kan worden vergeleken. Dat deze taxatie relatief een
voudig is, maakte het mogelijk dat de Belastingdienst ook
van iedere huizenbezitter verwachtte dat deze zelf een taxatie
kon maken van de waarde van de eigen woning. Op het aan
giftebiljet moet men zelf een waarde invullen, waarbij de
taxatie wordt uitgevoerd op basis van een toelichting bij het
aangiftebiljet die slechts één alinea groot is. De ervaring bij
de Belastingdienst leert echter dat het taxeren toch moeilijker
is dan men veronderstelt (of dat eerlijk zijn, moeilijker is dan
men wenst). Een groot aantal belastingbetalers schat de
waarde van de eigen woning namelijk (veel) lager dan de
voorbeeld getoetst met het examen van de Stichting Vak
examen Makelaardij (SVM). Het tweede element vormt de
praktijkproef afgenomen door de Kamer van Koophandel.
Deze beide elementen zijn volledig vergelijkbaar met de
vakbekwaamheidseisen van de makelaars en de beëdigd
taxateurs. Het derde element zijn de specifieke onder
werpen in het kader van de Wet WOZ. Hierbij kunnen
met name drie onderwerpen worden genoemd:
heffmgswetten en objectafbakening;
referentiesystemen en kwaliteitsbewaking in het kader
van massale waarderingsprojecten;
juridische procedures en onderbouwing van taxaties.
De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het inzetten van
taxateurs voor de uitvoering van een waarderingsproject.
Dit kan door het in dienst hebben van taxateurs, het in
huren van taxateurs of het uitbesteden aan een taxatie
bureau waar deze taxateurs werkzaam zijn. De eisen die zijn
vastgelegd in de genoemde regeling, gelden daarmee als een
richtlijn voor de gemeenten.
497
