A
1995-"
NGTGEODES1A
daadwerkelijke marktwaarde. Toch is deze vergelijking met
gerealiseerde verkoopprijzen de basis voor de belangrijkste
taxatiemethodiek in het kader van de Wet WOZ.
Vergelijkingsmethode
De vergelijkingsmethode is de taxatiemethode die voor het
grootste aantal WOZ-objecten wordt gebruikt. In ieder geval
is de toepassing van de vergelijkingsmethode verplicht voor
woningen. Het toepassen van de vergelijkingsmethode is
lang niet altijd zo eenvoudig als het overnemen van de ver
koopprijs die betaald is voor het huis van de buurman. Het
taxeren van een huurwoning in een buurt waarin alleen maar
huurwoningen staan, maakt het zoeken naar een vergelijk
bare verkoopprijs erg moeilijk. Maar ook wanneer er meerde
re verkoopprijzen zijn van enigszins vergelijkbare woningen
die onderling nogal grote verschillen vertonen, kan het bepa
len van één taxatiewaarde moeilijk zijn. De geodeet herkent
in dit probleem al snel een vereffeningsvraagstuk. Voor het
oplossen hiervan moet de taxateur wel inschatten wat de
„standaardafwijking" van de verschillende verkoopprijzen is
en hoeveel de woningen van elkaar verschillen. De nauw
keurigheid van de taxatie bij de toepassing van de vergelij
kingsmethode is volledig afhankelijk van de kwaliteit van de
verkoopprijzen die worden gebruikt. Door het gebruik van
meerdere verkoopprijzen wordt de nauwkeurigheid van de
taxatie beter (vereffening). Daarom is het in het kader van de
Wet WOZ ook verplicht dat de taxateur een taxatie van een
woning kan onderbouwen met tenminste enkele verkoop
prijzen.
De vergelijkingsmethode wordt niet alleen toegepast voor de
waardebepaling van woningen. Ook voor bedrijfspanden,
zoals agrarische objecten, winkels (met name in dorpen en
kleinere steden) kan de vergelijkingsmethode van belang
zijn. Zodra voor een bepaalde categorie objecten op een vrije
markt verkoopprijzen tot stand zijn gekomen, kunnen deze
verkoopprijzen worden gebruikt voor
de toepassing van de vergelijkingsme
thode. Omdat de verkoopprijzen zo
goed aansluiten op de definitie van de
waarde in het economische verkeer,
levert de vergelijkingsmethode altijd de
meest duidelijke taxaties. Het is echter
wel essentieel dat de omstandigheden
bij de verkoop voldoen aan de veron
derstellingen van een „vrije" verkoop.
De verkoopprijs van een verhuurde
winkel speelt voor de waardebepaling
in het kader van de Wet WOZ bijna
geen enkele rol.
Huurwaardekapitalisatie
Bij niet-woningen worden veel objec
ten gebruikt op basis van een huurcon
tract. De winkels in een stadscentrum
en de kantoorpanden zijn bijna alle
maal in handen van beleggers die de
panden verhuren. Het economische
verkeer bestaat dus uit het sluiten van
huurcontracten en de overeengekomen
huurprijzen geven een indicatie van de
waarde van het object. Net als bij de
toepassing van de vergelijkingsmethode
wordt uit de overeengekomen huurprij
zen op de markt een markt-huurwaarde
voor een object afgeleid. Deze markt-
huurwaarde moet nog met een zoge
naamde kapitalisatiefactor worden om
gerekend tot een waarde in het econo
mische verkeer voor het object. Al naar
gelang de aard van het object, de onder
houdskosten e.d. kan de waarde van het
De Waarderingskamer
De waardebepaling door de gemeenten geschiedt onder
toezicht van de Waarderingskamer. De Waarderingskamer
is een zelfstandig bestuursorgaan waarin de overheden die
gebruik maken van de WOZ-waarden, zitting hebben, plus
een onafhankelijke voorzitter en twee onafhankelijke leden.
De Waarderingskamer heeft elf leden, waaronder de voor
zitter, die worden benoemd door de Minister van Finan
ciën. Vier leden worden benoemd op voordracht van de
Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), twee
leden op voordracht van de Unie van Waterschappen en
twee leden uit de Belastingdienst.
Voor het bereiken van de doelstellingen van de Wet WOZ
is het van belang dat de waardegegevens van voldoende
kwaliteit zijn. Daarom wordt in de Wet WOZ geregeld dat
er toezicht is op de uitvoering van de waardebepaling door
de gemeenten. Om het toezicht efficiënt uit te voeren, heeft
de Waarderingskamer continu inzicht nodig in de activitei
ten die de gemeente uitvoert in het kader van de waarde
bepaling. Daarom heeft de Waarderingskamer een proce
dure vastgesteld voor het toezicht, die bestaat uit vier delen:
beoordeling van het ingediende plan van aanpak;
beoordeling van de analyses die door de gemeente zijn
uitgevoerd naar de kwaliteit van de referentiegegevens;
beoordeling van de analyses die door de gemeente zijn
uitgevoerd naar de kwaliteit van de taxaties;
inspectie ter plaatse door taxateurs van de eenheden
Registratie en Successie van de Belastingdienst in op
dracht van de Waarderingskamer.
Het toezicht moet de Waarderingskamer inzicht geven in
de kwaliteit van de waardering. De Waarderingskamer
moet de kwaliteit kunnen beoordelen tijdens de uitvoering
van de taxaties. De Waarderingskamer heeft de moge
lijkheid om in voorkomende gevallen te verhinderen dat
beschikkingen met onjuiste waardegegevens worden ver
stuurd. Artikel 21 van de Wet WOZ bepaalt dat de Waar
deringskamer het College van Burgemeester en Wet
houders (B W) een aanbeveling kan doen omtrent de
uitvoering van de wet. Alvorens de Waarderingskamer mag
overgaan tot een dergelijke „formele" aanbeveling, moet
het college eerst worden gehoord. Daarnaast biedt artikel
15, eerste lid, van de Wet WOZ de Minister van Financiën
de mogelijkheid om B W een aanwijzing te geven om
trent de uitvoering van de wet. De Waarderingskamer
wordt gehoord voordat de minister een aanwijzing geeft.
Tenslotte geeft artikel 15, derde lid, van de Wet WOZ de
Waarderingskamer de bevoegdheid - indien B W de
aanwijzing niet tijdig heeft opgevolgd - tot het doen uit
voeren van de aanwijzing van de minister op kosten van de
gemeente.
498
