NGT GEO DES IA
1995-11
object vijf maal de huurwaarde per jaar
bedragen, maar ook dertien maal de
huurwaarde per jaar. Welke kapitalisa
tiefactor moet worden gebruikt, zal de
taxateur ook moeten afleiden uit
marktgegevens.
Discounted-cash-flow-
berekening
De huurwaardekapitalisatie-methode
gaat ervan uit dat er huurprijzen be
schikbaar zijn en dat het object langere
tijd achtereen kan worden verhuurd. Er
kunnen echter ook omstandigheden
zijn dat er sprake is van sterk wisselende
inkomsten en uitgaven, bijvoorbeeld
wanneer een grootschalige renovatie
voor de deur staat. Het kan ook zijn dat
er geen huurgegevens beschikbaar zijn,
maar bijvoorbeeld wel gegevens over
een mogelijke omzet van een object.
Ook deze ontzetgegevens kunnen een
rol spelen bij de waardebepaling, mits
rekening wordt gehouden met kosten
voor personeel en overige kosten voor
het realiseren van die omzet (inkoop,
energie, enz.). Om op basis van der
gelijke gegevens een waarde in het
economische verkeer te kunnen in
schatten, is de discounted-cash-flow-
berekening het aangewezen instru
ment. Bij een dergelijke berekening
kunnen alle in de toekomst verwachte
inkomsten en uitgaven worden mee
genomen. Al deze inkomsten en uit
gaven leiden uiteindelijk tot een con
tante waarde op dit moment voor het
betreffende object.
Gecorrigeerde vervangings
waarde
Er zijn altijd onroerende zaken die (bij
na) nooit bij een verkoop of een ver-
huurtransactie betrokken zullen zijn. Er
zijn niet veel mensen geïnteresseerd in
het kopen van een elektriciteitscentrale,
een hoogovencomplex, een ziekenhuis
of een universiteitscomplex. Het bepa
len van een waarde in het economische
verkeer is voor dergelijke objecten niet
mogelijk op basis van vergelijking met
verkoopcijfers of verhuurcijfers. Dat
wil echter niet zeggen dat deze objecten
„geen waarde" hebben. De eigenaren
van deze complexen investeren enorme
bedragen in de bouw en het onderhoud
van het onroerend goed. De waarde die
het complex voor de eigenaar vertegen
woordigt, moet dus kunnen worden
afgeleid uit de investeringen die deze
eigenaar bereid is te doen. De gecor
rigeerde vervangingswaarde probeert
juist uit de hoogte van investeringen de
actuele waarde van een object te bere
kenen.
Aanduiding woning:
GemeenteWaardepeildatum
Woonplaatsnaam
Straatnaam
Huisnummer
Postcode
Locatie-omschrijving
Kadastrale objecten betrokken in deze taxatie:
Kadastrale gemeente: sectie: perceelnummer: letter: app.nummer: oppervlakte:
Objectgegevens:
Soort woning:
m
2
111"
Bijzondere kenmerken:
Bouwjaar
Grootte van de woning(bruto vloeroppervlakte)
Vergelijkbare woningen1':
Straatnaam:
huisnummer:
aarde:
(transportdatum:)
Vastgestelde waarde
Alleen indien direct vergelijkbare woningen beschikbaar zijn
Voorbeeld Deze methodiek start met het bepalen van de investeringen
taxatievers lag die op dit moment nodig zijn om het te taxeren object op-
woningen. nieuw te bouwen. Dit is de zogenaamde vervangingswaarde.
Het object dat er staat, zal echter meestal al enkele jaren oud
zijn. De technische staat van het object zal daarom slechter
zijn dan die van een nieuw object. Daarom wordt de bereken
de vervangingswaarde gecorrigeerd voor de technische verou
dering. Dit gebeurt meestal door het toepassen van een vast
afschrijvingspercentage per jaar over de gehele verwachte ge
bruiksduur van het object. Het feit dat het object alweer en
kele jaren staat, betekent ook dat het niet meer zal voldoen
aan de huidige eisen van de gebruiker. Het gebouw zal
minder functioneel zijn dan een modern gebouw. Daarom
wordt de berekende vervangingswaarde ook gecorrigeerd
voor de functionele veroudering. De waarde die is berekend
door de vervangingswaarde te corrigeren voor de technische
veroudering en de functionele veroudering moet een goede
indicatie geven van de waarde van het object voor de eigenaar.
In het kader van de Wet WOZ wordt de gecorrigeerde ver
vangingswaarde gezien als een duidelijk ander waardebegrip
dan de waarde in het economische verkeer. De gecorrigeerde
vervangingswaarde geeft de waarde van een object aan voor
de huidige eigenaar. De waarde in het economische verkeer is
de waarde van het object voor een willekeurige gegadigde.
De waarde in het economische verkeer wordt dan ook afge
leid uit transacties op de markt (vergelijkingsmethode, huur
waardekapitalisatie, discounted-cash-flow). De gecorrigeerde
vervangingswaarde wordt afgeleid uit investeringen die eige
naren doen in hun onroerend goed. De gecorrigeerde ver
vangingswaarde en de waarde in het economische verkeer
staan naast elkaar en uiteindelijk wordt de hoogste van de
twee formeel als WOZ-waarde vastgesteld.
499
