als sluimerend WOZ-object in de ad
ministratie opgenomen.
Bouwkundige inventarisatie
Wanneer de verzameling met object-
gegevens nog vanaf nul moet worden
opgebouwd, vormen de gemeentelijke
bouwdossiers en dossiers met milieu
vergunningen de belangrijkste bron
nen (fig. 3). Met behulp van de daarin
aanwezige bouw- en overzichtsteke-
ningen zijn onder andere het soort ob
ject en het bouwjaar bepaald en de af
metingen van het object opgemeten.
De toegankelijkheid van de dossiers
loopt overigens per gemeente sterk
uiteen. Slechts de archieven die ge
ordend zijn op adres, zijn in dit ver
band goed bruikbaar. Als de archieven
op een andere manier zijn geordend, is
de informatie over één object vaak
over meerdere dossiers verspreid. De
volledigheid en kwaliteit zijn matig
te noemen vanwege niet-eenduidige
adressering en onduidelijkheid over de
realisatie van bouwplannen, daar er
vaak geen gereedmelding plaatsvindt.
Na het doorlopen van de bouwdos
siers zijn de verzamelde gegevens in
het veld gecontroleerd en waar nodig
aangevuld. Eventuele afwijkingen zijn
op locatie opgemeten en er is gecon
troleerd of de verzamelde gegevens
overeenstemmen met de afbakening
van de WOZ-objecten. In dit verband
vormt de Grootschalige Basiskaart
(GBK) in combinatie met de kadas
trale kaart een belangrijk hulpmiddel,
zeker wanneer de gevellengten en
oppervlakten van de bebouwing een
voudig kunnen worden afgeleid.
Er is een groot aantal bijzondere om
standigheden te noemen, waardoor de
waardebepaling wordt beïnvloed. De
ze zijn in aanvulling op de bouwkun
dige gegevens geïnventariseerd. Voor
een juiste waardering zijn onder ande
re gegevens nodig over bestemmings
plannen (strijdig gebruik, gedoogsi
tuaties), infrastructurele werken, bo
demverontreiniging, overlastsituaties,
milieuvergunningen en monumenten.
Deze gegevens zijn terug te vinden in
de meest uiteenlopende bronnen. Het
is gebleken dat bij iemand die zich met
vergunningverlening en handhaving
bezighoudt, vaak sneller informatie
kan worden verkregen over bijzondere omstandigheden,
dan uit de bronnen.
Marktanalyse
De meeste gemeenten hebben in de loop van 1995 en 1996
een inhaalslag uitgevoerd wat betreft de verzameling van
marktgegevens. In deze inhaalslag zijn in het algemeen ge
gevens verzameld vanaf begin 1994. De belangrijkste bron
nen van marktgegevens vormen de mutaties in het AKR-
bestand van het Kadaster en de inlichtingenformulieren
van huurprijzen en stichtingskosten. Bij de periodieke ver
werking van AKR-mutaties worden transactieprijzen verza
meld. Ten behoeve van de inhaalslag zijn in veel gemeenten
in één klap alle mutaties uit een periode van één tot twee
jaar verwerkt.
Fig. 3.
Bouwkundige
inventarisatie uit
bouwdossiers.
Na registratie van de transactieprijzen dienen deze ver
volgens te worden beoordeeld. Daarin wordt aandacht
besteed aan de vraag op welke WOZ-objecten de transactie
betrekking heeft, of de transactie aansluit bij de markt, en
aan eventuele bijzondere omstandigheden die tot gevolg
hebben dat het marktgegeven minder geschikt is voor
gebruik bij de bepaling van de waarde in het economische
verkeer, bijvoorbeeld een familieverkoop. Deze beoorde
ling is in de praktijk nogal lastig gebleken, omdat bij ge
dateerde verkopen de hoedanigheid van het pand vaak is
gewijzigd en bijzondere omstandigheden moeilijk te
achterhalen zijn.
De beoordeelde marktcijfers worden gebruikt voor het
opzetten van referentiestelsels voor onder andere woningen
en agrarische objecten en kengetallenregisters voor huur
prijzen, kapitalisatiefactoren en stichtingskosten.
Taxaties
Aan de hand van de verzamelde gegevens zijn taxaties van
alle objecten verricht. In de eerste herwaarderingsronde
heeft Oranjewoud ervoor gekozen alle objecten door een
taxateur te laten bezoeken. Daarmee lag het laatste oordeel
over de kwaliteit en bruikbaarheid van de gegevens bij de
taxateur. Een uitgebreide beschrijving van de wijze waarop
de taxaties zijn uitgevoerd, valt buiten de context van dit
artikel.
443
GEODESIA
1997-10
Bijzondere omstandigheden
