A
ring van de leefomgeving) net het laatste duwtje zijn om
het contract rond te krijgen. Zeker nu een goede regeling
voor de afroming van particuliere grondexploitatiewinsten
nog wel even op zich zal laten wachten, is het van belang bij
de onderhandelingen de mogelijkheden van koppeling te
bezien: locaties die een winstverwachting hebben, alleen ter
ontwikkeling aanbieden wanneer de
ontwikkelaar bereid is tegelijk ook een
locatie met een verwacht verlies te ont
wikkelen.
Door gebrek aan geld zullen we nooit
alle locaties kunnen aanpakken die dat
nodig hebben. Des te belangrijker is
het dus om kansen te grijpen die zich
voordoen. Als er ergens in een wijk
ruimte moet worden gecreëerd door afbraak, dan is het niet
zo'n gek idee om daar het complex voor uit te kiezen dat
een lage boekwaarde heeft. Zo kunnen ook afgebrande fa
brieken of leeggekomen kantoren kansen zijn. Zelfs
bodemverontreiniging kan een kans zijn (om bijvoorbeeld
een parkeergarage te bouwen). De noodzakelijke sanering
van varkensboerderijen kan ook zo n kans zijn. Er zijn ge
meenten waar nu woningbouw wordt gepland op gronden
van varkensboeren. Enerzijds bestaat hierdoor het gevaar
dat de ruimtelijke ordening de bedrijfsbeëindiging betaalt,
anderzijds kan hier ook een situatie van samenloop, van het
wederzijds profiteren van mogelijkheden optreden. Ook af
lopende erfpachtcontracten kunnen een kans zijn; diverse
gemeenten stellen een medewerking aan herontwikkeling
als voorwaarde voor het verlengen van het contract.
Er zijn vele soorten partners om stedelijke ontwikkelingen
gezamenlijk aan te pakken. Verschillende soorten partijen
hebben verschillende belangen, maar ook verschillende
capaciteiten. Het verdient de voorkeur die partijen bij een
project te betrekken, die parallelle belangen hebben en aan
vullend ten opzichte van elkaar zijn op het gebied van capa
citeiten. In ieder geval verdient het aanbeveling de
(grond)eigenaren erbij te betrekken. De ontwikkeling van
stationslocaties (met als partner de NS) is een veel voorko
mende vorm hiervan. In veel steden is de herontwikkeling
van de omgeving van het station tegelijk een impuls voor
de binnenstad en de openbare ruimte.
Een uitgebrand
pand - een kans
voor herontivikke-
ling?
Een stedelijke
investering
is pas een
trekker als
dit ook als
zodanig wordt
gecommuni
ceerd.
Wanneer een gemeente graag een be
paalde voorziening in een bepaald ge
bied ziet, omdat deze een trekker kan
zijn voor de rest van het gebied, valt te
overwegen die voorziening een eenma
lige bijdrage te geven. De naamgeving
hiervan hangt af van de soort branche:
een bedrijf zal graag horen dat het een
vestigingspremie is, een corporatie zal
graag horen dat het een tegemoetko
ming in de onrendabele top is, een
culturele instelling zal het woord sub
sidie verwelkomen.
Soms wil een gemeente ergens een
functie als publiekstrekker, maar aar
zelt een exploitant over de rentabili
teit. Bijvoorbeeld een café. Een goede
risicodeling kan dan de oplossing zijn.
Een methode hiervoor is het in erf
pacht uitgeven van de grond (dus de
exploitant hoeft niet te investeren in
de grondprijs) en de erfpachtcanon te
bepalen op een percentage van de om
zet. De gemeente deelt zo in winst en
Stationsomgeving -
ideale locatie voor
een PPS ('s-Herto-
genbosch, foto Ad
de Kok Foto Pro-
dukties).
Stads
vernieuwings
gebied.
verlies, en kan daarmee haar vertrou
wen in de toekomst van het gebied
duidelijk maken. Een andere moge
lijkheid voor een dergelijke participa
tie in het beheer is bijvoorbeeld het
subsidiëren van de onrendabele top
van een parkeergarage, maar met de
bepaling dat deze subsidie wordt te
rugbetaald wanneer de garage renda
bel is.
Tot slot
U ziet het - er zijn voldoende moge
lijkheden de stedelijke ontwikkelingen
niet alléén via die goede oude grond
exploitatie tot uitvoering te brengen.
Het gaat er steeds om op het juiste
moment de juiste investeringen te
doen, en die als zodanig ook te com
municeren. De samenhang kan en
moet gegarandeerd worden door een
stedelijke toekomstvisie als onderleg-
116
1999-3
GEODESIA
Onderkennen van kansen
Onderkennen van partners
Gemeentelijke bijdrage
