rendement op zal behalen, kan en mag
niet worden vergeleken met een subsi
die van een onrendabele top die de ge
meente voor haar rekening heeft ge
nomen. De legitimiteit voor het na
streven van gemeentelijke regie zit in
de democratische uitgangspunten, de
rol en verantwoordelijkheid van de
overheid, en niet in de hoogte van de
investeringen. Hoe minder de ge
meente in eigen beheer uitvoert, des te
groter de behoefte aan een goede ge
meentelijke regie. Bij een grotere rol
voor de particuliere markt is er in
eerste instantie behoefte aan een goe
de gemeentelijke toekomstvisie, maar
vervolgens ook aan een intensieve
regie van de uitvoering [6]
Particuliere investeerders en project
ontwikkelaars zijn geneigd alleen de
krenten uit de pap te nemen. Dat kan
hen gezien hun doelstelling niet
worden verweten, maar het is wel zaak
als gemeente te zorgen dat er een goe
de mix ontstaat. Alleen toestemming
geven een mooie, winstgevende locatie
te ontwikkelen wanneer gelijktijdig
ook een minder mooie locatie wordt
ontwikkeld. Voorbeeld hiervan is het
project Balkon en Haven in Maasluis.
Sommige ontwikkelaars zitten als
broedse kippen op allang kapotte loca
ties. Daar kun je als gemeente je
schouders over ophalen (het rentever
lies is toch niet voor de gemeente),
maar er blijft wel een rotte plek in je
stad. De gemeente kan ook de regie
weer in handen nemen, en samen met
de ontwikkelaar naar een oplossing
zoeken. Het vlot trekken van dergelij
ke stagnerende locaties leidt vaak tot
Publiek-Private-Samenwerking (PPS)-
constructies of bestemmingswijzigin
gen. Voor een goede gemeentelijke re
gie is het wel nodig dat een gemeente
voldoende kennis en deskundigheid in
huis heeft. Het is een misverstand te
denken dat wanneer de particuliere
markt meer doet, de gemeente geen
kennis meer van de onroerend-goed-
markt nodig heeft. Integendeel - voor
het uitoefenen van een goede regie
functie is een grote dosis creativiteit
nodig, gekoppeld aan een degelijke
kennis van de markt.
Bij de gemeentelijke regiefunctie is
ook de schaalgrootte van belang. Bij
sommige problemen kun je constateren dat die op de
schaal van de eigen gemeente niet op te lossen zijn. Daar
voor is samenwerking in de regio vereist. Dan merk je dat
de integraliteit die bij visieontwikkeling wenselijk is, niet
alleen betrekking heeft op de breedte van onderwerpen,
maar ook op de territoriale omvang. Fusies van scholen,
Hoe minder met alle locatiegevolgen van dien, politie en veiligheidsbe
de gemeente in leid, woningmarkt, dat zijn al snel zaken die de grenzen van
eigen beheer een gemeente overschrijden. Wanneer daar in harmonie
uitvoert, met de buurgemeenten afspraken over te maken zijn, is dat
hoe groter de prachtig. En anders zal de provincie wat minder koudwa-
behoefte aan tervrees moeten hebben en de haar toekomende rol moeten
een goede oppakken. De geldvérdelingstaak die de provincie in het
gemeentelijke kader van de ISV krijgt, kan een duwtje in de rug zijn.
regie.
Methoden en technieken
Veel methoden en tebhnieken kunnen worden gehanteerd
bij stedelijke investeringen. Wat ze bijna allemaal gemeen
hebben, is dat ze gericht zijn op een maximalisering van de
investeringen door anderen. Je zou kunnen zeggen: het
rendement op overheidsinvesteringen wordt gevormd door
particuliere investeringen. Of een methode geschikt is,
hangt geheel af van <jle omstandigheden, het project en de
marktsituatie. Hierna wordt een overzicht gegeven van de
meest bekende methoden.
Klassiek is de vraag of het de gemeente lukt de grond vroeg
tijdig te verwerven. Bij de door het Rijk aangewezen bouw
locaties is dit dikwijl^ niet mogelijk. Bij eigen gemeentelijke
ontwikkelingen soms wel. Vroegtijdige grondverwerving is
een voorwaarde voor de klassieke grondexploitatie. Een
nieuwe variant van I het vroegtijdig aankopen is de ver
werving door woningcorporaties; deze zullen mogelijk wat
minder marktverstorend optreden dan particuliere ontwik
kelaars. Eigen gemeentelijke investeringen of rijksinveste
ringen in bijvoorbeeld een stadhuis, een schouwburg of een
rechtbank kunnen goed dienst doen als trekker voor een
heel gebied. Als eenmaal de beslissing
is gevallen dat zon openbaar gebouw
of sportvoorziening ergens komt, vol
gen de particuliere investeerders vaak
makkelijker, mits de communicatie
hierop is afgestemd.
Alhoewel bijna niet meer genoemd in
discussies over investeringsstrategie, is
het afdekken van een tekort op de
grondexploitatie de meest voorkomende methode van ge
meentelijke investeringen in de stad. Dit tekort wordt in
vrij veel gemeenten niet uit de algemene middelen bijge
past, maar verevend met positieve grondexploitatiesaldi van
andere plannen. Er zijn ook situaties waarin ervoor kan
worden gekozen eeh positief saldo van een grondexploitatie
in het gebied zelf aan te wenden. Als een locatie in het
kader van een PPS wordt ontwikkeld, kan een toezegging
om een deel van het positief saldo in de directe omgeving
van de locatie aan te wenden (bijvoorbeeld voor de verbete-
Uitbreidings-
Locaties, onderhevig
aan speculatie.
115
GEODESIA
1999-3
Investeringen
Grondexploitatietekort
