Karakter grondmarkt
Wet markt en overheid
drijfspraktijk was en is het gebruike
lijk om geld dat werkende weg werd
verdiend op winstgevende projecten,
te gebruiken om verliesgevende pro
jecten elders mogelijk te maken [4] [5].
Deze verevening vindt soms binnen
een plangebied plaats (bijvoorbeeld so
ciale woningbouw betaalbaar maken
door hiervoor de winst op de uitgifte
van kavels voor woningen in duurdere
prijsklassen in hetzelfde gebied in te
zetten), maar soms ook tussen verschil
lende plannen (bijvoorbeeld binnen
stedelijke vernieuwingsprojecten wor
den betaald uit winsten op uitlegloca
ties): de zogenaamde bovenplanse ver
evening. De koppeling tussen projec
ten is lang niet altijd één op één: veel
gemeenten werken met een soort vere
veningsfondsen. Bij private uitvoering
is dit momenteel niet te organiseren.
Complicerend is verder dat locatieont
wikkeling vaak een proces met een lan
ge looptijd is, dat daarom met allerlei
onzekerheden gepaard kan gaan. Dit
lean bijvoorbeeld gaan om ontwikke
lingen op de woningmarkt, maar ook
door succesvolle bezwaren van omwo
nenden tegen de planontwikkeling,
vertraging bij de verwerving of archeo
logische vondsten. De complexiteit
van veel projecten, waarbij de feite
lijke mogelijkheden voortdurend een
herbezinning op de oorspronkelijke
doelstellingen vragen, zorgt ervoor dat
vaak pas tijdens de uitvoering de ont
wikkeling van het programma uitkris
talliseert, en het programma door de
uitvoerende overheid werkende weg
wordt bijgesteld. Door slim op ontwik
kelingen in te springen, kunnen risi
co's worden beperkt. Rond het grond
beleid zijn dan ook de publieke taak
enerzijds, en het opereren op de
grondmarkt anderzijds, niet zo een
voudig te scheiden. De potentiële uit
komsten in het productieproces spelen
in de praktijk een rol bij de nadere in
vulling van het publieke belang. Ook
dat kan private uitvoering complex
maken.
Bovenplanse verevening en interactie
tussen programma en uitvoering wa
ren in de gemeentelijke grondbedrijfs
praktijk haalbaar, omdat de grond
markt jaren trekjes van een gereser
veerde markt heeft gehad. Formeel was
In oktober 2001 is als onderdeel van het MDW-
project Markt en overheid een wetsvoorstel Marlet en over
heid naar de Tweede Kamer gezonden [7], Het wetsvoorstel,
dat door de kamercommissie overigens zeer kritisch werd
benaderd [8], kent de volgende uitgangspunten:
er is geen verbod op het verrichten van marktactiviteiten
door overheidsorganisaties;
als een overheidsorganisatie marktactiviteiten gaat ver
richten, moet dit worden voorafgegaan door een expli-
Niet alleen de
grondmarkt was in
de praktijk geen
open markt.
weliswaar sprake van een open markt waarop derden kon
den toetreden, maar door de sterke positie van de gemeen
telijke overheid werd het derden vaak bijzonder lastig ge
maakt (tenzij ze bereid waren de gemeentelijke wil te doen).
De overheid kon gebruikmaken van haar rol als 'regulator'
op de markt, beschikkend over allerlei publiekrechtelijke
bevoegdheden die direct de ontwikkelingsmogelijkheden
van grond beïnvloeden. Bijvoorbeeld het al dan niet toe
laten van een bepaald soort ruimte
gebruik via het bestemmingsplan, het
reserveren van grond voor sociale wo
ningbouw (vroeger exclusief voorbe
houden aan woningcorporaties), het
kunnen dreigen met onteigening. Met
deze regierol [6] beschikte de overheid
in de praktijk over een zodanige
machtspositie, dat derden de grond
exploitatie vaak liever aan zich voorbij
lieten gaan. Ondanks dat er ook toen al
veel druk op de grondmarkt was, werd
de verkoopprijs van bouwgrond rela
tief laag gehouden (als afgeleide van de
kostprijs), wat het voor derden nog
minder aantrekkelijk maakte zich op
de grondmarkt te begeven.
Door de recente ontwikkelingen op de
grondmarkt is deze ook in de praktijk
meer een open markt geworden. Der
den gaan meeconcurreren op een
markt die tot nu toe grotendeels de facto een gereserveerde
markt was. Relevant is na te gaan wat de redeneerlijn van
de commissie-Cohen voor de rol van de overheid op een ge
reserveerde markt oplevert. Dit beeld is veel genuanceer
der. Op een gereserveerde markt is het geen automatisme
dat, als een derde zich aanbiedt om de publieke taak te ver
richten, dat altijd gehonoreerd moet worden. De commissie
waarschuwt voor het gevaar van 'cherry picking' - het zich
beperken tot de krenten uit de pap - als een derde alleen
aantrekkelijke delen uit het grote geheel van een bepaald
publiek takenpakket wil aanbieden. Het honoreren van de
vraag om gelijke toegang voor alle delen van het geheel kan
leiden tot ongewenste selectie en desintegratie van de
publieke taak. Er moet alleen gelijke concurrentie voor
derden worden geboden, als dit geen effecten heeft op de
publieke taak. In dit licht bezien is de conclusie 'exit grond
bedrijf op basis van het rapport van de commissie-Cohen
dus te voorbarig. Anderzijds: formeel is de grondmarkt
nooit een gereserveerde markt geweest.
GEODESIA 2002-10
