Betreft het opstalrecht een tunnel, is er iets gebouwd op
een ander gebouw, of heeft de gemeente in feite de grond in
zijn geheel in gebruik en resteert NS Railinfrastrust
'slechts' de eigendom van de grond? Voor ondergrondse
objecten is het overigens inmiddels mogelijk de code 'OB'
(Ondergronds Bouwwerk) op te nemen in de kadastrale
registratie, die aangeeft dat er iets aan de hand is ónder het
betreffende perceel.
Fig. 3.
Voorbeeld van een
appartementen
complex (links) en
een overzicht van de
hele straat (rechts).
Onderzoek in de openbare registers levert niet veel meer ge
gevens op (met dank aan Piet Beekman, Kadaster Directie
Zuidwest). Men zoekt tevergeefs naar een ruimtelijke om
schrijving dan wel een tekening die meer licht kan doen
schijnen op de verdeling van de rechten op de percelen. De
akte geeft slechts aan dat er een recht van opstal wordt ge
vestigd. Slechts door het station zelf te bekijken kan men aan
de hand van het feitelijk gebruik erachter komen dat NS Rail-
infratrust eigenaar van de perrons en sporen op het maai
veldniveau is, en het recht van de gemeente Den Haag ken
nelijk het recht inhoudt om daarboven het tramstation en
busplatform in eigendom te hebben. Nadere informatie, bij
voorbeeld over de juridische status van de trappen die de bei
de niveaus met elkaar verbinden, kan men niet verkrijgen.
Case 2: splitsing in appartementsrechten
We illustreren de huidige kadastrale registratie van appar
tementsrechten aan de hand van een eenvoudig apparte
mentencomplex. Het gebouw is gesplitst in drie apparte
menten. Eén is geheel gelegen op de begane grond, terwijl
de twee andere zich bevinden op de eerste en tweede etage,
met elk een eigen toegang vanaf straatniveau (fig. 3).
Dat elk van deze drie woningen een zelfstandig voorwerp
van recht is, kan men uit de kadastrale kaart niet afleiden
(fig. 4). We zien slechts één perceel. De individuele apparte
menten zijn onzichtbaar.
Dit klopt ook met de wijze waarop in
het Nederlandse rechtssysteem het ap-
partementsrecht is geconstrueerd. Er
is geen sprake van een 'echte' splitsing
in eigendomslagen. Men is geen eige
naar van zijn woning, maar elke appar-
tementsgerechtigde is mede-eigenaar
van de gehele grond en de zich daarop
bevindende gebouwen. Theoretisch
zou onze kadastrale registratie van ap
partementsrechten er dus mee kun
nen volstaan om de rechten op elk van
deze flatwoningen te boeken als een
aandeel in de eigendom van het ge
splitste complex.
Dat neemt niet weg dat elk apparte-
mentsrecht in zoverre een zelfstandig
bestaan leidt, dat het ook een exclusief
gebruiksrecht geeft op een deel van
het gebouw, het privédeel, ook wel als
het 'appartement' aangeduid. Elk ap-
partementsrecht is met deze zelfstan
digheid terug te vinden in het kadas
ter. We vinden in de AKR het volgende
overzicht van de rechthebbenden:
PERCEELNR
SOORT_KECHT
SUBJECT
6408A3
VE
BALLERING
6408A2
VE
JANSSEN
6408Al
VE
STOTER
Fig. 4.
De kadastrale kaart
van het apparte
mentencomplex in
fig. 3. De voorkant
van het betreffende
gebouw staat aan
gegeven met een
pijl. Het perceel is
groter dan de foot
print' van het
gebouw.
Elk van de drie appartementsrechten
is aangeduid met een eigen nummer:
6408A 1, 6408A 2, 6408A 3. Het eerste
deel is de complex-aanduiding (6408A),
het laatste deel is het unieke nummer
van elk appartementsrecht, de zoge
naamde appartementsindex (bijvoor
beeld 1). Zijn de individuele apparte
menten in zekere zin nog herkenbaar
in de kadastrale registratie, de vraag
waar die privédelen zich dan wel
(ruimtelijk) bevinden binnen het com
plex, wordt hiermee niet beantwoord.
Zoals we al zagen, geeft ook de kada
strale kaart daarover geen enkele in
formatie. De openbare registers kun
nen in dit geval wel meer informatie
leveren: een ruimtelijke omschrijving
van deze privédelen (de 'appartemen
ten') vindt men in de splitsingsakte, en
meer bepaald in de splitsingstekening
(fig. 5). De individuele appartementen
zijn genummerd, waarbij dit cijfer cor
respondeert met de appartementsin
dex die in de kadastrale registratie aan
het appartementsrecht is toegekend.
De grens tussen de appartementen on-
GEODESIA 2002-12
