Huurkoop: van fatale
misstand tot financiële
mogelijkheid
Huurkoop, en de rol van het Kadaster
In 1936 werd de koop op afbetaling in het Burgerlijk Wet
boek geregeld. Die regeling had geen betrekking op de
koop van onroerend goed. "Een ernstige leemte", aldus
de latere Minister van Justitie, mr. Van Agt. Hij sprak die
woorden bij de behandeling in de Tweede Kamer van het
wetsvoorstel dat de huurkoop van onroerend goed moest
regelen. Huurkoop is een soort koop op afbetaling, maar
met dien verstande dat de eigendom bij de verkoper blijft
tot het moment waarop alle termijnen zijn betaald. Een
wettelijke regeling was nodig omdat in de jaren zestig voor
al in het westen des lands grote misstanden zich voordeden
op dit gebied. Financieel minder draagkrachtigen werden
ten gevolge van de woningnood de dupe van huizenhande
laars. Met die misstanden zijn boeken te vullen. Een voor
beeld uit die tijd en nog niet eens het ergste: drie gezinnen
kochten begin 1963 in de Smitstraat in Den Haag een huis
in huurkoop. Zij betaalden tussen 1963 en 1970 de huur
koopsom bijna af. Voordat de levering plaatsvond, overleed
de eigenaar. Op de drie panden rustten twee hypotheken;
bij zijn overlijden was er vier ton schuld. Een executoriale
veiling volgde. Door de actie van Haagse actiecomités en de
solidariteit van veel Haagse gezinnen werd op het laatste
moment voorkomen dat drie gezinnen op de keien kwa
men. In Den Haag waren in die tijd zo'n vierhonderd huur
koopcontracten. Ook waren er gevallen dat de eigenaar het
huis gewoon aan een derde verkocht, ondanks het feit dat
de huurkoper bijna alles had betaald. Overigens werd bijna
steeds teveel betaald en ging het vaak om uitgewoonde
oude etagewoningen. Om het onverantwoord netjes te
zeggen: de verhouding tussen rechten en plichten van de
huurkoper was niet in balans. In 1936 bleek dus een treurig
misverstand te hebben plaatsgehad.
Tijdelijke wet
De regering, gealarmeerd door die misstanden, stelde in
1970 een commissie in, onder leiding van prof. mr. P.A.
Stein, die moest onderzoeken of een wettelijke regeling ge
wenst was en hoe die er moest uitzien. Die commissie zou
pas in 1974 rapporteren. Maar dat heeft de regering niet af
gewacht: kamerleden bleven druk uitoefenen en maat
schappelijke organisaties bleven de misstanden aan de
kaak stellen. In april 1971 diende de Minister van Justitie
een wetsvoorstel in bij de Tweede Kamer. Daarin werd uit
eindelijk geregeld dat huurkoop bij notariële akte moest
worden aangegaan en kon worden ingeschreven in de open-
bare registers. Latere leveringen kon
den dan de huurkoper niet meer scha
den. Als geen notariële akte was opge
maakt, kop de huurkoper vastlegging
van de huurkoop bij de rechter vorde
ren. Ook kreeg de rechter bevoegdheid
om onredelijke contracten te wijzigen.
In de wet kwamen dwingende regels
over vervroegde aflossing, prijsindexe-
ring, taxatierapport, enzovoort. De
'Tijdelijke wet huurkoop onroerende
zaken' trad in werking op 6 juli 1973
en is nog steeds van kracht.
Inschrijfbaar
Inschrijfbaar in de openbare registers
werden:
akte van huurkoop;
rechterlijke uitspraak waarin de
huurkoop schriftelijk werd vastge
legd;
wijziging en vernietiging van de
huurkoop;
instelling van de rechtsvordering
tot schriftelijke vastlegging.
Door de inschrijving in de openbare
registers ontstaat zakelijke werking
van de huurkoop, zodat latere leverin
gen, hypotheken, beslagen en dergelij
ke niet ten nadele van de huurkoper
werken. In de kadastrale registratie
wordt huurkoop op een inzichtelijke
manier geregistreerd. Naast de naam
van de eigenaar ziet men dat sprake is
van een ingeschreven huurkoop. Daar
bij worden de gegevens van de huur
kopers) vermeld met een verwijzing
naar deel en nummer van de inge
schreven huurkoopakte.
Nieuw BW:
financieringsmogelijkheid?
In 1974 werd de wet - die eerst alleen
voor woningen gold - van toepassing
op alle soorten onroerend goed. In
1988 klaagde het bedrijfsleven bij Jus
titie over de ongunstige effecten die de
wet had op het leasen van gebouwen.
Ingrijpen in prijzen door de rechter
was daar namelijk niet nodig en ook
niet gewenst. Justitie liet door het
Kadaster onderzoeken hoe frequent
huurkoop voorkwam en of daarbij ook
bedrijfsgebouwen betrokken waren.
Het resultaat staat in het overzicht op
p. 27.
Zacharias
Klaasse,
senior-beleids
medewerker
concernstaf
Vastgoed
informatie en
Geodesie van
het Kadaster in
Apeldoorn.
GEODESIA 2003-1
