Veranderende
vastgoedeigendoms-
situaties0
Een praktijkstudie in Kyrgyzië
Waarom is een stuk grond langs een grote weg
meer waard dan eenzelfde stuk grond op een
afgelegen plek? Waarom kiezen mensen liever een
huis in een rustige straat dan een huis in een
industriegebied? Zulke vragen worden in
West-Europa nauwelijks gesteld omdat iedereen het
antwoord weet. In voormalig communistische
landen komen die vragen nog bij vrijwel niemand
op. Na de politieke omwenteling is in de jaren
negentig van de vorige eeuw het vastgoed dat
voorheen eigendom was van de staat, verdeeld
onder de bevolking zonder veel aandacht voor
lokatie of bereikbaarheid. De huizen en flats gingen
naar de bewoners ervan en het land van de grote
collectieve en staatsboerderijen is opgesplitst.
Kersverse individuele eigenaren van vastgoed overzien
meestal nauwelijks de gevolgen van het eigendoms
recht. In veel nieuwe onafhankelijke republieken is
het concept individuele eigendom van vastgoed nieuw en
er is nog weinig bekend over economische mogelijkheden.
Er is geen markt voor vastgoed, geen ervaring met individu
ele zeggenschap over vastgoed en er is vaak ook weinig ver
trouwen in de autoriteiten en de economie. Gedurende een
recente projectopdracht heb ik onderzoek gedaan naar de
gevolgen van een nieuwe zeggenschap over vastgoed in
Kyrgyzië. In dat onderzoek wordt verband gelegd tussen
verandering van zeggenschap over vastgoed en de daarvan
verwachte voedselzekerheid en economische ontwikkeling.
Die laatste twee zijn bij verandering van zeggenschap over
vastgoed in voormalig communistische landen doorgaans
de twee belangrijkste doelstellingen. Hoewel het onderzoek
is verricht in Kyrgyzië, zijn er ervaringen uit andere landen
in verwerkt. De situatie in de meeste landen die thans wil
len overgaan van een planeconomie naar een marktecono
mie, vertoont grote overeenkomsten en maakt het mogelijk
om de ontwikkelingen te vergelijken.
Een typisch
registratiekantoor
oude stijl.
Herziening van zeggenschap
over vastgoed
Onder het communistische bewind
was vrijwel alle vastgoed eigendom
van de staat. Na de recente politieke
veranderingen zijn in veel voormalig
communistische landen projecten uit
gevoerd om op grote schaal het vast
goed te privatiseren. Verandering van
zeggenschap over vastgoed is een ver
gaande stap die grote sociale gevolgen
kan hebben.
Hoe komen daardoor die verwachte
economische ontwikkeling en verbe
terde voedselzekerheid tot stand? Her
verdeeld vastgoed waarover burgers
individuele zeggenschap kunnen uit
oefenen, leidt onder de regels van een
vrije markteconomie theoretisch tot
economische ontwikkeling. Bij volledi
ge individuele zeggenschap over vast
goed zal men ernaar streven om met
dat vastgoed een zo hoog mogelijk ren
dement te behalen, waardoor de waar
de ervan zal toenemen. Die waardever
meerdering resulteert in een hoger in
komen, meer bestedingen en dus in
economische groei.
Meer individuele zeggenschap met be
trekking tot vastgoed (en in het bij
zonder agrarisch land) zal - eveneens
theoretisch - boeren aanzetten tot ho
gere landbouwproductie. Onderzoek
toont aan dat op relatief kleinere boer
derijen landbouwgrond efficiënter
wordt gebruikt dan op grote boerderij
en. Er wordt meer voedsel geprodu
ceerd en als gevolg daarvan neemt de
(nationale) voedselzekerheid toe. Maar
die theoretische verwachtingen ko
men lang niet altijd uit. Een studie van
Samenvatting van
een promotieonder
zoek aan de Univer
siteit van Amster
dam naar de samen
hang tussen de her
ziening van zeggen
schap over vastgoed,
voedselzekerheid en
economische ont
wikkeling. Een
soortgelijk artikel
verscheen eerder in
Ars Aequi, juridisch
studentenblad 51/4,
2002.
GEODESIA 2003-1
