kosten van locatieontwikkeling ver
haald, en in hoeverre worden markt
partijen bij locatieontwikkeling be
trokken? Om een beeld van de praktijk
van locatieontwikkeling te krijgen, is
een schriftelijke enquête gehouden
onder VINEX-gemeenten. De meeste
van deze gemeenten hebben een wo-
ningbouwtaalcstelling in het kader van
de VINEX en zullen te maken hebben
met de veranderde situatie op de
grondmarkt. Verder zijn vijf uitbrei
dingslocaties uitgebreider geanaly
seerd door middel van interviews en
dossieronderzoek.
de exploitatieovereenkomst en de baatbelasting. Voor het
verhalen van kosten door middel van een exploitatieover
eenkomst, moet de gemeente een exploitatieverordening
vastgesteld hebben. Van de gemeenten beweert 14% dat
niet gedaan te hebben. Op 18% van de locaties zijn één of
meer exploitatieovereenkomsten gesloten, voornamelijk
met ontwikkelaars. Van het instrument baatbelasting
wordt tot nu toe weinig gebruikgemaakt.
Enquête
Uit de gehouden enquête blijkt dat ge
meenten actief proberen de grond in
eigendom te krijgen. Voor 86% van de
te bouwen woningen voeren de ge
meenten een actief verwervingsbeleid.
Dat betekent dat grondeigenaren be
naderd worden met de vraag of ze wil
len verkopen. Verder hebben veel ge
meenten, met name voor de grotere lo
caties, een voorkeursrecht gevestigd.
Op 11% van de locaties is een onteige
ningsplan gemaakt. Op slechts 4% is
daadwerkelijk onteigend. Hiermee
wordt enigszins bevestigd dat onteige
ning als 'stok achter de deur' gebruikt
wordt. Overigens wil een actief verwer
vingsbeleid niet zeggen dat verwer
ving dan ook altijd lukt. Deels komt
dat omdat andere partijen dan de ge
meente, zoals projectontwikkelaars,
Behalve de grondverwerving en het kostenverhaal is ook ge
ïnventariseerd welke ontwikkelingsaanpak gemeenten
voor ogen hebben. Uit de enquête blijkt dat op de meeste lo
caties wordt gekozen voor een actief grondbeleid door
middel van een gemeentelijke grondexploitatie. Op de an
dere locaties voeren gemeenten een interactief of facilite-
rend grondbeleid. Daarbij komt een gezamenlijke grondex
ploitatie van de gemeente samen met marktpartijen in ver
houding meer voor op de grotere locaties, terwijl de private
grondexploitatie meer voorkomt op de kleinere locaties.
Combinaties van modellen komen, in mindere mate, ook
voor. De grondeigendomssituatie lijkt invloed te hebben op
de keuze voor de ontwikkelingsaanpak. Op de locaties waar
gekozen werd voor een gezamenlijke of private grondex
ploitatie, hadden gemeenten aan de start van het ontwikke
lingsproces gemiddeld minder zeggenschap over de grond
dan op de locaties waar gekozen werd voor een gemeente
lijke grondexploitatie.
Om een beeld te krijgen van welke problemen er binnen de
gemeenten spelen volgens de respondenten, is gevraagd
een top-3 te geven van knelpunten die opgetreden zijn tij
dens de ontwikkeling. Meer dan de helft van de knelpunten
had betrekking op het verwerven van de grond. De overige
problemen hadden te maken met financiering en kosten
verhaal, planvorming en samenwerking met marktpartij
en. Verder worden incidenteel enkele overige knelpunten
genoemd. Opvallend is dat op de vraag of de gestelde doelen
ook grondposities innemen. Uit de en- Op de Amsterdamse bereikt zijn, voor 70% van de locaties (goed voor bijna 80%
quête blijkt dat aan de start van het lo- locatie IJburg
catieontwikkelingsproces proj ectont-
wiklcelaars ongeveer evenveel grond
hebben verworven als de gemeenten.
van het totaal aantal woningen) wordt gezegd dat alle doe
len tot nu toe bereikt zijn. Van die locaties is een deel in
middels gerealiseerd.
konden geen
grondposities
worden ingenomen,
omdat de locatie op Onderzoek vijf locaties
In de enquête is verder gevraagd in opgespoten grond in Om een aantal specifieke situaties te illustreren zijn vijf lo-
welke mate gebruik werd gemaakt van
de instrumenten voor kostenverhaal:
het IJmeer gebouwd
wordt.
caties nader onderzocht. De locatie IJburg bij Amsterdam
kende door de specifieke ligging (in het IJmeer) geen grond
posities van marktpartijen. Deze locatie wordt gekenmerkt
door een hoog ambitieniveau van de gemeente, waardoor
de woningbouwontwilclceling sterk vertraagd is. Op de an
dere locaties hadden marktpartijen wel grondposities inge
nomen. Op Oosterheem in Zoetermeer slaagde de gemeente
erin om vroegtijdig de grond van marktpartijen door
middel van bouwclaims te verwerven, maar liep het project
alsnog vertraging op door problemen rond de MER-procedu-
re. Opvallend van deze locaties is dat grondposities van
marktpartijen geen problematische rol speelden, maar dat
hele andere factoren zorgden voor vertraging. De com
plexiteit van locatieontwikkeling en de inzet van instru
menten lijkt ook belangrijk te zijn.
Op de locatie Meerhoven in Eindhoven probeert de gemeen
te met een duidelijk actief verwervingsbeleid de locatie te
realiseren, waarbij gebruik wordt gemaakt van het gemeen-
GEO-INFO 2004-12
