3D-Kadaster in Nederland
Objecten van rechten op vastgoed hebben betrekking op een ruimte boven of onder het grondoppervlak.
Over de vraag of zo'n rechtsobject het grondoppervlak moet raken bestaan verschillende visies.
Los daarvan kan het enkele feit dat ruimten van meerdere rechtsobjecten zich boven, op of onder een
zelfde grondstuk bevinden in de praktijk tot onduidelijkheden leiden. Dat komt door de in Nederland
gebruikelijke 2D-weergave in gevallen waarin de situering van rechtsobjecten in feite alleen in 3D
behoorlijk kan worden gepubliceerd. Dergelijke, hierna als 3D-eigendomsverhoudingen aangeduide,
gevallen hebben kadasters over de hele wereld gedwongen oplossingen te vinden voor een soort
3D-registratie. In de vorige Geo-lnfo hebben we de wereldwijde status van 3D-kadasters beschreven waarin
we concludeerden dat er in geen enkel land een echte 3D-kadastrale registratie bestaat. In dit artikel zullen
we inzoomen op de specifieke stand van zaken en ontwikkelingen binnen Nederland.
In Nederland gebruikelijke
3D-eigendomsverhoudingen
Een recht op een stuk lucht kan geregeld worden
via een erfdienstbaarheid
Dr. Jantien Stoter, TU Delft Kadaster
Mr.Wim Louwman, Kadaster
Prof.mr.Hendrik Ploeger,
TU Delft Vrije Universiteit Amsterdam
Prof.dr.ir. Peter van Oosterom, TU Delft
-.sm, ft*
In Nederland worden rechten op vastgoed
gerelateerd aan een 2D kadastraal perceel
op het grondoppervlak. Dat laat onver
let dat het mogelijk is eigendom in de
verticale dimensie te splitsen. In dit artikel
gaan we eerst in op de juridische moge
lijkheden en de BD-publiciteit hiervan.
Vervolgens beschrijven we aan de hand
van enkele cases de huidige praktijk in
openbare registers en de basisregistratie
kadaster. Aan het einde van dit artikel
zullen we mogelijke verbeteringen door
3D-registratie verduidelijken.
De meest gebruikte methoden om rech
ten in de verticale dimensie te splitsen
hebben betrekking
op appartements-
recht, opstalrecht,
erfdienstbaarheid of
erfpacht.
De manier om het gebruik van gebouw
complexen te verdelen over meerdere
eigenaren is het splitsen in appartements
rechten. Hierdoor verkrijgt elke apparte
mentseigenaar een exclusief gebruiks
recht op zijn appartement. Het eigendom
van het hele complex is in handen van
de gezamenlijke eigenaren en men is
verplicht lid van een Vereniging van
Eigenaren. In de praktijk wordt dit soms
als een groot nadeel gezien en kan het
gebruik van appartementsrechten voor
eigendomssplitsing binnen multifunctio
nele gebouwen remmend werken op de
verkoop van afzonderlijke eenheden en
de financiering hiervan. Eigenaren die
feitelijk niets met elkaar van doen hebben
worden namelijk gedwongen een relatie
met elkaar aan te gaan. Ook wordt deze
rechtsfiguur niet altijd geaccepteerd in het
buitenland. Met name Duitse financiers
willen een recht van zekerheid op een
eigen, niet gemeenschappelijk eigen
domsrecht.
Alternatieven zijn het gebruik van opstal
recht, erfpachtrecht of erfdienstbaarheid
voor een 3D-verkaveling van rechten op
onroerende zaken.
Opstalrecht is een recht om in, op of boven
een onroerende zaak van een ander,
gebouwen, werken of beplantingen in
eigendom te hebben ofte verkrijgen.
Het gaat hierbij dus om fysieke objecten
en constructies.
Bij erfpacht wordt men geen eigenaar
van de grond, maar krijgt men deze in
gebruik, bijvoorbeeld van de gemeente.
De erfpachthouder heeft een positie die
nagenoeg gelijk is aan de positie van de
eigenaar. Hoewel in de meeste gevallen
het gebruiksrecht geldt voor de gehele
onroerende zaak (grond met gebouwen)
kan het ook gaan om een afgebakende
ruimte. Bijvoorbeeld
ten behoeve van een
tunnel, zoals bij de
Amsterdamse Noord/
Zuidlijn.
Erfdienstbaarheid is een last waarmee
het dienende erf (stuk grond) bezwaard
is ten bate van een (meestal naburig) erf
van een andere eigenaar (het heersende
4 Geo-lnfo 2011-3
