Publicatie van 3D-eigendoms-
verhoudingen in de
openbare registers en de
basisregistratie kadaster
Een aanduiding als een ter plekke afgebakend
gedeeltevolstaat
En nu de praktijk!
erf). Bekende voorbeelden hiervan zijn:
het recht van overpad, het recht om een
uitbouw over het dienend erf te laten
uitsteken, of het recht om een leiding in
het dienend erf te hebben. Maar het kan
ook zijn dat de last vrij uitzicht garandeert
of dat er bepaalde gebouwen niet mogen
worden geplaatst. Bij een windturbine
kan dit aldus het recht op vrije windvang
verzekeren, of bij een straalverbinding
een onbelemmerde'line of sight'. Kortom,
het recht dat de erfdienstbaarheid aan de
eigenaar van het heersend erf verleent,
hoeft geen betrekking te hebben op
fysieke constructies. Iets anders gezegd;
een recht op een ruimte, een stuk lucht
kan geregeld worden via een erfdienst
baarheid, mits de last
is geformuleerd als
een'dulden of een
niet-doen'.
De keuze om gebruik
te maken van appartementsrecht, opstal
recht, erfpacht of erfdienstbaarheid om
3D-eigendomsverhoudingen te regelen,
ligt bij partijen die daarbij vaak het advies
zullen volgen van hun juridische advi
seurs, zoals een notaris.
Naast de hierboven genoemde rech
ten, resulteert de sinds 2007 verplichte
inschrijving van kabel- en leidingnetwer
ken ook in een scheiding van het eigen
dom van het netwerk en de percelen die
doorsneden worden door het netwerk.
Deze inschrijving is uitgebreid beschreven
in Geo-lnfo 9 (2007) en Geo-lnfo 5 (2008),
en zal hier daarom verder buiten beschou
wing worden gelaten.
Een behoorlijk verloop van vastgoedtrans
acties wordt gediend door de publicatie
van de rechtstoestand van onroerende
zaken in de openbare registers en de
basisregistratie kadaster. Om meerdere
redenen is 100% zekerheid niet te
verwezenlijken. Hoofdoorzaak daarvan is
de wettelijke mogelijkheid tot verkrijging
van rechten buiten de registers om door
bijvoorbeeld verjaring of erfopvolging.
Een andere oorzaak is dat volgens
jurisprudentie de grenzen van rechtsob-
jecten uiteindelijk worden bepaald door
de bedoeling van partijen zoals die is
gebaseerd op in het terrein waargenomen
fysieke markeringen en niet door de
kadastrale grenzen.
Als het gaat om ruimtelijke (3D-)grenzen
van rechten, dan zijn er in feite alleen
voorschriften voor splitsing in appar
tementen. De wet verplicht dan een
splitsingstekening in te schrijven. In
de kadastrale regelgeving zijn voor de
tekening minimale 2D-vereisten gefor
muleerd. De bewaarders accepteren ook
3D-tekeningen die een beter beeld geven
van de rechtstoestand, maar kunnen
deze niet eisen. De minimaal vereiste
tekening voor vastlegging van apparte
mentsrechten geeft een overzicht van het
gehele complex (gebouw en grond) en
voor iedere verdieping de grenzen van
gebruiksruimten bij de appartementen.
Dit geeft in theorie een volledig inzicht
in de verticale eigendomsverhoudingen.
Maar door de weergave van de grenzen
per verdieping, en het ontbreken van een
overzicht in de derde dimensie vereist het
vooral bij grotere appartementencom
plexen nogal wat ruimtelijk inzicht om aan
de hand van een groot aantal tekeningen
op A0-formaat de eigendomssituatie te
reconstrueren. Dit is vooral het geval als
de appartementen niet'eenvoudig'ver
deeld zijn over het complex, bijvoorbeeld
doordat de appartementen zich op ver
schillende niveaus bevinden (bijvoorbeeld
een flat met berging of een maisonnette)
of zelfs verspringen. De kadastrale kaart
geeft voor appartementsrechten alleen de
grondpercelen weer en de footprint van
het gebouw.
Het Kadaster ontwikkelt momenteel een
nieuw systeem, waardoor het mogelijk
wordt met een druk op de knop vanuit
de kadastrale registratie door te linken
naar de individuele (splitsings)tekeningen
in de openbare registers (naar verwach
ting in 2013 beschikbaar). Maar ook met
deze oplossing zal het nog steeds nodig
zijn individuele tekeningen mentaal te
integreren om inzicht te krijgen in de
gehele eigendomssituatie.
Voor wat betreft de beschrijving van de
ruimtelijke dimensies van een opstal
recht, erfdienstbaarheid of erfpacht in de
openbare registers geldt dat de wet geen
specifieke voorschriften stelt, behoudens
dat het recht voldoende bepaalbaar moet
zijn. De omschrijving in de akte mag
redelijk vaag zijn. Een aanduiding als'een
ter plekke afgebakend gedeelte'volstaat.
Ontbreekt echter elke omschrijving van de
ligging van de grens dan zullen bewaar
ders de bijwerking van de registratie
beperken tot enkele verwijzing naar de
akte. Binnen deze (ruime) kaders wordt
de omschrijving overgelaten aan partijen
(lees: de notaris die de akte opstelt). Van
zelfsprekend kan aanvullende informatie
worden gegeven ter verduidelijking
van de situatie, ook in de vorm van een
tekening.
Omdat betrouwbare
fysiek waarneembare
referentiepunten
waaraan maten
moeten worden gerelateerd vaak ontbre
ken, wordt in praktijk volstaan met een
woordelijke beschrijving van de partijbe
doeling in de akte en geldt een eventu
eel meegeleverde tekening slechts als
een 'ter oriëntatie'toegevoegde schets
matige afbeelding. In theorie kan in de
akte een tekening worden opgenomen
met grenzen die geacht worden juridisch
bindend te zijn omdat partijen verklaren
dat deze tekening hun bedoeling exact
weergeeft. In de praktijk gebeurt dit
vrijwel nooit.
Om meer inzicht te krijgen hoe de
registratie van de ruimtelijke dimensie
van rechten in de Nederlandse praktijk
verloopt en wat de potenties hiervan
zijn voor 3D-inschrijvingen, hebben we
vier bestaande cases geëvalueerd: het
Bruggebouw in Den Haag, het gebouw
van Nationale Nederlanden eveneens in
Den Haag, een ondergrondse parkeerga
rage op de Amsterdamse Zuidas en een
gebouwencomplex in Amsterdam-Noord.
Bruggebouw
De eerste case is het Bruggebouw in
Den Haag over de A12. Bestudering van
desbetreffende akten en de basisregistra
tie kadaster wijst uit dat de locatie waar
het gebouw de grond raakt is uitgege
ven in eeuwigdurende erfpacht aan de
gebouweigenaar. Deze eigenaar is tevens
Geo-lnfo 2011-3 5
