geving ouder worden, wordt het opbrengstperspektief van de woning
als investeringsgoed kleiner, terwijl de opeenvolgende transakties
een steeds hogere drempel kreëren voor een rendabele exploitatie.
De uitvoering van adekwaat onderhoud komt onder een steeds hoge
re druk te staan. Het gevolg hiervan laat zich raden: versnelling
van de technisch-funktionele veroudering van woning en woonomge
ving.
Dalende rendementen van de woningexploitatie door natuurlijke of
kunstmatige starheid van de prijzen van woondiensten [1, 7]
Terwijl koopprijzen tamelijk moeiteloos de ontwikkeling van nieuw-
bouwprijzen volgen, blijken de prijzen van woondiensten in het al
gemeen vrij star te zijn. Prijsverhogingen in de nieuwbouw planten
zich wel voort in de woningvoorraad, maar meestal niet volledig
en altijd met grote vertragingen. Deze starheid in de prijzen van
woondiensten wordt in perioden van schaarste nog versterkt door
een op huurprijsbeheersing gericht beleid. De natuurlijke of kunst
matige prijzen hollen de rendementen uit. Vooral kommerciële
verhuurders zullen op deze ontwikkeling reageren door een uiter
ste beperking van kosten: het minimaliseren van onderhoud kan op
de korte termijn het rendement een dragelijk aanzien geven. Naar
mate de tijdshorizon van de verhuurder kleiner is, zal het hem ge
makkelijker vallen het onderhoud te beperken.
De technisch-funktionele en sociale veroudering verhaasten de da
ling van de rendementen en de reduktie van het onderhoud; op haar
beurt bespoedigt de reduktie van het onderhoud de technisch-funk
tionele en sociale veroudering.
Toenemende perspektieven van andere dan woonbestemmingen [8J
De konkurrentiepositie van het wonen verslechtert niet alleen door
de dalende rendementen van woningexploitatie, maar ook door de
toenemende perspektieven van andere bestemmingen. Het duide
lijkst doet zich dit verschijnsel voor in de randzone ("zone of tran
sition") waar de oude woonwijken onder druk komen te staan van de
expanderende city. Het grootwinkelbedrijf, kantoren, parkeergara
ges e.d. zoeken een plaats in de randzone. De grondprijzen stijgen:
spekulanten worden aangetrokken. De steeds verder in de versuk
keling rakende woonfuriktie biedt geen verweer. Ook in andere
woonwijken vindt een soortgelijk proces plaats. Hier is de meest
bedreigende faktor gewoonlijk het verkeer. De motorisering neemt
toe. De city moet ook voor de suburb bereikbaar blijven. De oude
woonwijken waren op snelverkeer niet berekend. Verkeersdiensten
produceren spektakulaire verkeersplannen en kiezen de trace's van
133
