maar wel realiseerbaar dankzij het feit dat korporaties en gemeen
ten meestal aaneengesloten woningkomplexen bezitten en de finan
cieringsproblemen op het rijk kunnen afwentelen.
Doordat er op gemeentelijk niveau meestal samenwerkingsverban
den bestaan tussen gemeente en woningkorporatie, vallen deze ver
huurders gewoonlijk niet ten prooi aan het 'prisoner's dilemma'
[17]. Al met al verkeren gemeente- en korporatiewoningen t.a.v.
de kans op verval in een ongunstiger positie dan eigen-woningen.
Er zijn echter reële mogelijkheden om via renovatie een belangrij
ke korrigerende kracht uit te oefenen.
Het meest ongunstig is de situatie in het geval van partikuliere
verhuurders. Technisch-funktionele veroudering leidt hier in het
algemeen niet tot een intensivering van onderhoud en verbetering,
maar tot afstoting van het bezit. Institutionele beleggers houden
zich vooral bezig met de exploitatie van vrij nieuwe woningen. Als
het moeilijk begint te worden, stoten zij hun bezit af naar andere
kategorieën verhuurders. De sociale degradatie van de huurders
wordt in het begin tegengegaan door vaak zeer paternalistische
ballotageprocedures. Wanneer het bezit is overgedragen aan meer
spekulatief ingestelde verhuurders en de technische kwaliteit van
de woningen verslechtert, is de verhuurder gedwongen minder
kieskeurig te zijn: de verpaupering van het huurdersbestand vindt
dan in snel tempo plaats. Met onderhoud wordt steeds meer de
hand gelicht, met name in tijden van schaarste, als de onderlinge
konkurrentie tussen verhuurders nihil is. Bepaalde kategorieën
huurders brengen zelf tal van verbeteringen aan en voeren soms
ingrijpende onderhoudswerkzaamheden uit, waarvan de verhuurder
de vruchten plukt. Naarmate het niveau van de huurders daalt,
neemt de kans op dergelijke huurdersaktiviteiten af. De mobiliteit
van de huurders neemt toe. Waarborgsommen, sleutelgeld e.d.
vormen een steeds belangrijker bron van inkomen van de verhuur
der. Het zijn juist de partikuliere verhuurders, primair door
kommerciële belangen gedreven, die het meest gevoelig zijn voor
de attraktie van andere bestemmingen. Zij zullen graag meehelpen
aan het elimineren van woon bestemmingen ten gunste van lukra-
tieve bestemmingen.
137
Het prisoners dilemma, toegepast op de problematiek van de stadsvernieuwing,
houdt in dat een individuele verbeteringsaktie leidt tot een dalend rendement
bij de initiatiefnemer (gezien de slechte kwaliteit van de belendende percelen
en de woonomgeving) en een stijgend rendement bij de eigenaren van de perce
len (gezien de toegenomen kwaliteit van de verbeterde woningen van de initia
tiefnemer).