maar wel realiseerbaar dankzij het feit dat korporaties en gemeen ten meestal aaneengesloten woningkomplexen bezitten en de finan cieringsproblemen op het rijk kunnen afwentelen. Doordat er op gemeentelijk niveau meestal samenwerkingsverban den bestaan tussen gemeente en woningkorporatie, vallen deze ver huurders gewoonlijk niet ten prooi aan het 'prisoner's dilemma' [17]. Al met al verkeren gemeente- en korporatiewoningen t.a.v. de kans op verval in een ongunstiger positie dan eigen-woningen. Er zijn echter reële mogelijkheden om via renovatie een belangrij ke korrigerende kracht uit te oefenen. Het meest ongunstig is de situatie in het geval van partikuliere verhuurders. Technisch-funktionele veroudering leidt hier in het algemeen niet tot een intensivering van onderhoud en verbetering, maar tot afstoting van het bezit. Institutionele beleggers houden zich vooral bezig met de exploitatie van vrij nieuwe woningen. Als het moeilijk begint te worden, stoten zij hun bezit af naar andere kategorieën verhuurders. De sociale degradatie van de huurders wordt in het begin tegengegaan door vaak zeer paternalistische ballotageprocedures. Wanneer het bezit is overgedragen aan meer spekulatief ingestelde verhuurders en de technische kwaliteit van de woningen verslechtert, is de verhuurder gedwongen minder kieskeurig te zijn: de verpaupering van het huurdersbestand vindt dan in snel tempo plaats. Met onderhoud wordt steeds meer de hand gelicht, met name in tijden van schaarste, als de onderlinge konkurrentie tussen verhuurders nihil is. Bepaalde kategorieën huurders brengen zelf tal van verbeteringen aan en voeren soms ingrijpende onderhoudswerkzaamheden uit, waarvan de verhuurder de vruchten plukt. Naarmate het niveau van de huurders daalt, neemt de kans op dergelijke huurdersaktiviteiten af. De mobiliteit van de huurders neemt toe. Waarborgsommen, sleutelgeld e.d. vormen een steeds belangrijker bron van inkomen van de verhuur der. Het zijn juist de partikuliere verhuurders, primair door kommerciële belangen gedreven, die het meest gevoelig zijn voor de attraktie van andere bestemmingen. Zij zullen graag meehelpen aan het elimineren van woon bestemmingen ten gunste van lukra- tieve bestemmingen. 137 Het prisoners dilemma, toegepast op de problematiek van de stadsvernieuwing, houdt in dat een individuele verbeteringsaktie leidt tot een dalend rendement bij de initiatiefnemer (gezien de slechte kwaliteit van de belendende percelen en de woonomgeving) en een stijgend rendement bij de eigenaren van de perce len (gezien de toegenomen kwaliteit van de verbeterde woningen van de initia tiefnemer).

Digitale Tijdschriftenarchief Stichting De Hollandse Cirkel en Geo Informatie Nederland

Lustrumboek Snellius | 1975 | | pagina 138