Planners blight zal bijna altijd betrekking hebben op partikuliere
huurwoningen: de randzone en negentiende-eeuwse woonwijken be
staan bijna geheel uit partikuliere huurwoningen; de waarde van
deze woningen is het snelst gedaald. De woningen zijn letterlijk
uitgemolken en vragen om een ingrijpen van planners. Zodra de
toekomst van de woonwijk op het spel staat, zullen zij helemaal
ophouden met investeren onder het motto TTje moet geen goed geld
naar kwaad geld gooien".
Verbeteringen zijn in deze sektor het moeilijkst uit te voeren. Als
de kwaliteit laag is (en veel van de verbeteringen uit achterstallig
onderhoud bestaan), zijn vele verhuurders niet in staat verbete
ringen te financieren. Het lange-termijn denken dat inherent is
aan het plegen van een ingrijpende verbetering, staat diametraal
tegenover de korte tijdshorizon van die kategorie verhuurders die
het oude, vervallen woningbestand exploiteren. Daar komt nog het
prisoners dilemma bij dat zich juist laat gelden in gevallen dat er
van individuele, door kommerciële motieven geleide initiatieven
sprake is.
Slechts kollektieve aktie zou kunnen leiden tot een hoger rende
ment na verbetering van de initiatiefnemers, maar het bezit van
partikuliere verhuurders is versnipperd, samenwerkingsverban
den op gemeentelijk niveau ontbreken, de kategorie van partiku
liere verhuurders is veelal zeer heterogeen, kortom de mogelijk
heden voor kollektieve akties van verhuurders zijn nagenoeg nihil.
Als de gegeven analyse van het verouderingsproces van woning en
woonomgeving, en de rol die eigendomsverhoudingen hierbij spe
len, juist is (hetgeen zonder een grondige toetsing van de bewerin
gen niet vaststaat), zou de analyse aanwijzingen kunnen geven voor
een effektief stadsvernieuwingsbeleid. Men zou dan moeten kon-
kluderen dat het verbeteren van de woonsituatie niet alleen een
kwestie is van technische ingrepen in woningen en woonomgeving,
maar een zaak die een geïntegreerde benadering vraagt, waarbij
de volgende punten in elk geval de aandacht vragen:
1. Verval kan worden gestuit en verbetering bevorderd door de
innovaties, de normverhogingen en de nieuwbouw te beteugelen.
Elke "verluxing" in de nieuwbouw betekent een onnodige nekslag
voor de oudbouw.
2. Verval kan worden gestuit en verbetering bevorderd door ver
anderingen in eigendomsverhoudingen. Korporaties en eigena
ren-bewoners reageren op technisch-funktionele veroudering
van de voorraad aanzienlijk positiever dan partikuliere ver
huurders. Verbeteringsplannen en intensivering van het onder
houd van de woonomgeving (niet als het te laat is) kunnen bij -
138
