Het bovenstaande illustreert dat een effektief woningverbeterings-
beleid meer is dan een kwestie van subsidie verlenen en fiskale
voordelen verstrekken. Een pakket van instrumenten is nodig, zo
danig te doseren, dat de decennia lang neergaande spiraal wordt
omgezet in een geleidelijk klimmende spiraal. Het bovenstaande
verklaart ook waardoor het komt dat het rehabilitatiebeleid, ge
richt op een verbetering van partikuliere huurwoningen met behoud
van de daar vigerende eigendomsverhoudingen, faalt en ook in de
toekomst tot falen gedoemd is. Sukses op grotere schaal is pas te
bereiken als een samenhangend pakket maatregelen wordt genomen
zie hierboven) waarbij een onttroning van de partikuliere verhuur
der gewenst is in het belang van de volkshuisvesting. Het zou lo
gisch zijn hierbij te denken aan een geleidelijk proces. Men zou
zich kunnen voorstellen dat in daartoe aangewezen stadsvernieu
wingsgebieden partikuliere huurwoningen worden aangekocht of
onteigend, terwijl elders de partikuliere verhuurders ongemoeid
worden gelaten.
Deze strategie is gevaarlijk, omdat het perspektief van onteige
ning de niet direkt bedreigde verhuurders een extra alibi verschaft
het onderhoud van woningen te reduceren. Zou men de niet direkt
bedreigde verhuurders via subsidies willen stimuleren dan is het
denkbaar dat deze prikkels, naast andere instrumenten, leiden tot
een behoud van een goed woonklimaat in die wijken die nog niet aan
diepe verbeteringsingrepen toe zijn. Dit per gebied gedifferentieer
de beleid (onteigenen in stadsvernieuwingsgebieden, subsidiëren
elders) is wellicht doelmatig. Maar een groot nadeel van het sub
sidiëren van partikulier verhuurders is dat over de aanwending der
gelden geen zekerheid bestaat, dat het versnipperde bezit een ef
ficiënte exploitatie onmogelijk maakt en dat in een later stadium
aankoop of onteigening door subsidiëring in een eerder stadium
wordt bemoeilijkt. Dit is ook een groot nadeel van de instandhou
dingsregeling. Hierdoor worden de kosten van latere oplossingen
sterk vergroot. Zoals Lange [18] reeds bijna veertig jaar geleden
vaststelde, is een geleidelijke socialisatie ongewenst en eigenlijk
onmogelijk. Ernstig zal moeten worden overwogen om in één ope
ratie de partikuliere verhuurders te onteigenen, door hen in plaats
van hun woningbezit waardepapieren uit te keren en hun woningbe-
zit, na een integrale herverkaveling, over te dragen aan woning -
korporaties, waarin de bewoners een sterk vergrote beschikkings
macht hebben over hun woning, te vergelijken met het eigen-wo-
ningbezit. Voor zo'n operatie zijn meer motieven aan te voeren
[15, 16] dan het motief van de stadsvernieuwing. Die motieven laat
ik nu buiten beschouwing. Alleen al een effektief vernieuwingsbe
leid en een effektief woningbeheer vergen een vérgaande ingreep in
140
