Het spreekt vanzelf dat rekening wordt gehouden
met de verschillen in woonomgeving (bebouwings
dichtheid, kwaliteit en gebruik van de aangrenzende
bebouwing), ligging en bestemming.
In weerwil van de zich daarbij voordoende prak
tische problemen worden bij de stadsvernieuwing
toch soms wel exploitatiebegrotingen opgesteld. In
het algemeen resulteert dit in een tekort, dat van ge
val tot geval sterk in grootte kan verschillen.
Dit wisselende karakter ontstaat doordat:
a. niet duidelijk is welke kosten moeten worden
toegerekend (bijvoorbeeld bij de vernieuwing
van de infrastructuur);
b. het niveau van de verwervings- en ontruimings-
kosten sterk verschilt;
c. dichtheid en bestemming van de geprojecteerde
bebouwing sterk uiteenlopen.
Dat genormeerde subsidies, zoals de belangrijke
stadsvernieuwingssubsidie van 80% over de ver
wervings- en ontruimingskosten, onvoldoende bij
de praktijk aansluiten wordt in de kringen van zowel
gemeentelijke als rijksstadsvernieuwers erkend. Er
lijkt dan ook bij de rijksoverheid de neiging te be
staan om een tekortenregeling in het leven te roepen.
Hieronder is te verstaan een regeling waarbij het na
delig verschil tussen de geraamde kosten en de ge
raamde opbrengsten door het Rijk a fonds perdu
wordt bijgedragen. Van de zijde der gemeenten
(vooral de kleinere) bestaat met betrekking tot een
tekortenregeling de vrees voor een te ver gaande
controle op hun plannen. Iets dat uiteraard nodig is
om de juistheid van het door de gemeente becijferde
tekort te controleren.
Voorwaarde voor het kunnen toepassen van een
tekortenregeling is vooral de regeling van de kosten
toerekening. Bij reconstructie op grote schaal spitst
dit probleem zich toe op de infrastructuur (bijvoor
beeld doorgaande wegen). Wanneer deze geheel
vernieuwd wordt ligt het voor de hand de kosten
hiervan geheel of gedeeltelijk in een exploitatiebe
groting op te nemen. Veelal zal de infrastructuur
van een te vernieuwen buurt evenwel gehandhaafd
kunnen blijven. Moet in dit geval een fictieve toe
rekening van kosten plaatsvinden? Met het stellen
van deze ene vraag is men er nog niet.
Zoals al eerder (onder 2) is geconstateerd stuit het
reconstrueren van oude buurten (kaalslag) op zoveel
verzet, dat in ieder geval alleen maar grondig ge
faseerde vormen van reconstructie nog mogelijk
lijken.
Steeds meer heeft de stadsvernieuwing in Amster
dam plaats via nieuwbouwprojecten van beperkte
omvang (10 a 50 woningen) alsmede een grondige
verbetering van bouwtechnisch nog in goede staat
verkerende panden. Deze ontwikkeling doet het
begrip grondexploitatie, zoals wij dat van de stads
uitbreiding kennen, vervagen. Een overigens fictief
voorbeeld kan dit de lezer het snelst duidelijk
maken.
3.2 Een voorbeeld
In figuur 1 en 2 wordt dezelfde willekeurige straat
uit de 19e eeuwse gordel afgebeeld. In deze straat
zijn verschillende stadsvernieuwingsactiviteiten ver
ondersteld. Terrein A is bouwrijp gemaakt nadat het
grondbedrijf het had aangekocht. Er zullen 16
nieuwe woningen verrijzen. De panden die er ston
den waren door de eigenaren reeds gesloopt op last
van de Dienst Bouw- en Woningtoezicht (aan
schrijving).
Op het terrein B bevindt zich een vijftal panden dat
nog in goede bouwkundige staat verkeert. De
woningen zijn evenwel klein en missen een aantal
elementaire voorzieningen. De woningcorporatie
110
ngt 74
