voerd. Ook algemene economische maatregelen en
ontwikkelingen (zoals huurprijsbeheersing en bouw
kosten) zijn mede bepalend. Als zodanig kunnen
deze problemen dan ook niet door een stadsver
nieuwingsmethode alleen worden opgelost, maar
moeten zij bovendien bestreden worden door sociaal-
economische maatregelen, die de oorzaken van
slecht onderhoud en bewoning van de oude wij
ken overwegend door laagst betaalden, wegnemen.
In de stad zijn de problemen niet in elk gebied
dezelfde. Zij verschillen naar aard en naar intensi
teit. Wil een stadsvernieuwingsmethode algemeen
hanteerbaar zijn, dan zal zij een voldoende alge
mene aanpak en tevens gedifferentieerde maat
regelen moeten omvatten ter oplossing van speci
fieke problemen.
5 Onderverdeling stadsvernieuwingsgebieden
Een onderverdeling naar probleemsoort van de in
de stad voorkomende gebieden die voor ver
nieuwing in aanmerking komen is noodzakelijk om
een onderzoek te doen naar de adequaatheid van
een stadsvernieuwingsmethodiek. Onderscheiden
zijn in de binnenstad
Citygebied
Dit is het gebied, waarin de centrumfuncties voor
de gehele stad en haar verzorgingsgebied zijn ge
concentreerd. Kenmerken voor dit gebied zijn een
hoge concentratie van functies, hoge grondprijzen,
weinig woningen, veel dynamiek, veel bouw- en
verbouwingsactiviteiten en een hoge bezoekers
frequentie. Hieraan toegevoegd kunnen worden
psychologische kenmerken als levendigheid en be
levingswaarde. Problemen waar citygebieden mee
kampen, zijn het gebrek aan ruimte t.b.v. de expan
sie van de centrumfuncties en het zeer intense, veel
soortige verkeer.
City-uitbreidingsgebied
Dit is het gebied, waar al dan niet door een gemeen
telijk beleid, het stadscentrum een uitbreiding krijgt,
terwijl daar voorheen nauwelijks of geen centrum
functies gevestigd waren. Een deel van de eigen
schappen van het citygebied geldt ook voor deze
uitbreidingsgebieden. Vooral veel bouwactiviteiten
en hoge grondprijzen komen hier voor. City-uit
breidingsgebieden kunnen op twee wijzen tot stand
komen, procesmatig en planmatig. Van procesmatige
uitbreiding is sprake als rond het centrum liggende
woningen geleidelijk verdwijnen en plaatsmaken
voor winkels en kantoren. Door de verwachtings-
waarde van de grond, die dan ontstaat, stijgen de
grondprijzen en worden de oude woningen verge
lijkenderwijs steeds minder waard. Een gevolg daar
van is een slecht onderhoud van de resterende wo
ningen, waardoor het verval van het oude woning
bestand wordt versneld. Dit wordt dikwijls nog
gestimuleerd door de gemeente, die in dergelijke
gebieden verkeersdoorbraken probeert te verwezen
lijken. Van planmatige uitvoering is sprake, wan
neer de gemeente een geheel gebied op grond van
een bestemmingsplan onteigent, kaalslag pleegt en
de grond aan particuliere bedrijven uitgeeft. Na
delen van dit systeem zijn de herhuisvesting van de
bewoners, de stijging van de grondprijs en de hoge
renteverliezen door de jarenlange procedure en het
braakliggen van reeds kaalgeslagen grond.
City-uithollingsgebied
Door een gewijzigd vestigingsbeleid of door econo
mische oorzaken, trekken centrumfuncties uit cen
traal gelegen gebieden weg om op beter bereikbare
plaatsen gevestigd te worden. Een gevolg is leeg
stand van winkelpanden, welke somtijds veranderen
in woningen. Het wegtrekken van attractieve be
drijven maakt het gebied doods, hetgeen het proces
van achteruitgang versterkt.
Verdichtingsgebied
Dit zijn gebieden waarin t.b.v. de bevolkingsexplosie
tijdens de industriële revolutie woningen binnen de
stadswallen zijn gebouwd. Kenmerkend voor deze,
vaak zeer kleine gebieden, zijn de hoge bouwdicht-
heid, de vaak niet aan straten, maar aan poorten,
stegen en hofjes gelegen woningen en de bouw
technisch en woontechnisch slechte staat van deze
woningen. Een tiental jaren geleden werden deze
gebieden meestal gesaneerd t.b.v. parkeerruimte en
city-uitbreiding. Tegenwoordig probeert men de
woningen, voor zover mogelijk, op te knappen en
voorzieningen op de reeds open ruimten aan te
28
ngt 76
