wegen, groengebied, bruggen, enz. en de rente.
Wanneer ik gezegd heb de totale kosten, dan is dat
niet geheel juist, omdat het Ministerie van Volks
huisvesting en Ruimtelijke Ordening bepaalde richt
lijnen geeft t.b.v. in het bijzonder de vaststelling van
grondkosten van gesubsidieerde woningbouw. Uit
deze richtlijnen volgen bepaalde normen voor
kosten die aan bouwterreinen binnen het complex
moeten worden toegerekend. De overige kosten
betreffen de zogenaamde bovenwijkse voorzie
ningen, voorzieningen, die een bredere functie
hebben dan voor het bedoelde complex alleen, en
deze kosten worden niet of slechts ten dele toege
rekend aan de bouwterreinen.
De toerekening vervolgens van de totale kosten aan
de afzonderlijke bouwterreinen vindt plaats op basis
van het zogenaamde economische draagkracht
beginsel, dat wil zeggen in de verhouding van de ver
onderstelde marktwaarde. Het principe van de
kostentoerekening stoelt op in hoofdzaak vier fac
toren: de bebouwingsmogelijkheid, dat is het aantal
m2 vloer dat gebouwd mag worden, de hoogte, de
bestemming en de ligging. De bestemmingsfactor van
bijvoorbeeld woningen is I en die van winkels 2 tot 3.
Door het aantal m2 vloer per afzonderlijk bouw
terrein te vermenigvuldigen met de factoren voor
bestemming en ligging krijgen wij, wat wij ge
noemd hebben het aantal m2 normaal vloeropper
vlak. Deling van de totaal aan het complex toe te
rekenen kosten door het totaal aantal m2 normaal
vloeroppervlak geeft ons de prijs per m2 normaal
vloeroppervlak.
Hierna is het simpel per bouwterrein de uitgifteprijs
te bepalen. Tenslotte wordt in Amsterdam de erf
pachtscanon vastgesteld, die thans 8% van de uit
gifteprijs bedraagt.
Op deze plaats wil ik, zoals in het eerste deel van
mijn inleiding is toegezegd, u een inzicht geven in
het aandeel van de aankoopkosten van de onder
grond in de totale grondkosten. Het is duidelijk dat
dit aandeel per complex verschilt en mede afhanke
lijk is van de hoogte van de overige kosten, waarvan
de kosten van de ophoging een aanzienlijk deel uit
maken. De kosten van de ondergrond, dat zijn de
aankoopkosten en de pachtschaderegelingen, zijn
in de Amsterdamse uitbreidingsgebieden in de
meeste gevallen niet meer dan 7% van de totale
grondkosten. Gaan we uit van een grondprijs per
woning van rond 10.000,op dit moment een
reële benadering - dan bedraagt de canon per
woning 800,—. Het aandeel van de aankoop
kosten van de ondergrond hierin bedraagt dan 7%
daarvan of 56,per jaar. Het aandeel in de huur
is dan rond 5,per maand. Een bedrag waar we
nu niet zo erg van behoeven te schrikken, dacht ik.
Van de toepassing van de door de regering voor
gestelde gebruikswaarde moeten wij dan ook geen
groot effect verwachten.
In het begin heb ik aangegeven dat wij thans voor
de agrarische gronden 4,a 4,50 per m2 betalen.
Nemen wij aan dat de gebruikswaarde ongeveer de
helft zal gaan bedragen, dan betekent dit dat de
huren van een woning rond 2,50 per maand lager
kunnen zijn. Dit kan nauwelijks een zwaar argu
ment zijn om je erg druk te maken over deze ge
bruikswaarde. Maar er zijn blijkbaar andere, minder
zakelijke argumenten, die zwaarder wegen.
3.2 Uitgifte van gronden in het stedelijk gebied
De grondprijsbepaling bij uitgifte in het stedelijk
gebied betreft voor Amsterdam in hoofdzaak de
stadsvernieuwingsgebieden. Het model van een
grondexploitatieopzet zoals voor de uitbreidings
gebieden is aangegeven kan in de stadsvernieuwings
gebieden geen uitkomst geven. Hier worden per
complex steeds kleine eenheden aangepakt en is
voor het geheel van het complex onvoldoende in
zicht te geven in het totaal van de grondkosten om
daarmee een grondexploitatieopzet te kunnen
maken.
Wel zal het duidelijk zijn dat deze grondkosten per
m2 aanzienlijk hoger zullen zijn dan in de uitbrei
dingsgebieden en dat de grondprijs, die gevraagd
zou moeten worden op basis van een grondexploita
tieopzet, niet gevraagd kan worden, omdat dit tot
extreem hoge grondprijzen zou leiden die niet in
verhouding staan tot de prijzen in de uitbreidings
gebieden. Amsterdam voert dan ook al enige jaren
in deze stedelijke gebieden een grondprijsbeleid,
waarbij de grondprijzen voor de woningbouwpro
jecten worden bepaald door het nastreven van een
harmonisatie met de prijzen in de rest van de stad.
45
ngt 76
