De waarde van bebouwd onroerend goed
6e jaargang no. 5, mei 1976
Jhr. L. H. op ten Noort
0 Inleiding
Grond en daarop aanwezige opstallen vormen een
kapitaalgoed met een lange levensduur. De waarde
ervan is afhankelijk van het in de toekomst te ver
wachten nut in de meest aangewezen voorkomende
exploitatievorm. Deze vloeit voort uit de plaatselijke
ligging, grootte en samenstelling, mede afhankelijk
van de aldaar geldende bestemmings-, gebruiks- en
beheersregels. De waarde is dan verder bepaald
door de ouderdom, staat en courantheid van het
object, in overeenstemming met de economische
verhoudingen, tot uitdrukking komend in de markt
van vraag en aanbod. Deze is een weerspiegeling
van de actuele verwachtingen met betrekking tot de
toekomstige ontwikkelingen.
De waarde van onroerend goed (o.g.) kan langs ver
schillende weg worden bepaald. Daarbij vormt een
belangrijk hulpmiddel een analyse van deproduktie-
kosten van de grond en de opstal alsmede van de
restwaarde van de opstal en van de exploitatiekos
ten daarvan. Daaruit zal blijken het aanwezige
rendement van het in het o.g. nog gebonden
kapitaal. De volgende factoren spelen daarbij een
rol
- de grondwaarde in actueel gebruik, eventueel in
toekomstig gebruik en bestemming.
- de vervangingswaarde van de opstal en het per
centage daarvan, overeenkomend met de reste
rende of dagwaarde van die opstal.
- de verkoopprijzen en het huurpeil van vergelijk
bare objecten.
- de mogelijke voorwaarden voor de gebruiks
duur, de gebruiksvergoeding en de eventuele
indexatie daarvan, kortom de voorwaarden voor
het exploitatieregiem.
- de verwachtingen t.a.v. conjuncturele, structurele
en koopkrachtontwikkeling, inbegrepen even
tuele fiscale gevolgen.
In dit verband vragen enkele punten nadere aan
tekening:
1 Het bruto- en netto-rendement
Het bruto-rendement bevat de vergoeding van alle
exploitatiekosten, inclusief het netto-rendement.
Het netto-rendement van o.g. is in het algemeen - en
afgezien van fiscale overwegingen - laag, ca. 1 a
1,5% onder het rentepeil van langlopende staats
leningen. Hierbij is een zekere mate van dekking tegen
inflatiegevolgen mede van betekenis. Bij een rente
van 8,5% op obligaties is een netto-rendement van
7% per jaar voor o.g. een redelijk uitgangspunt. In
de volgende analyses van waardebepaling wordt
daarvan uitgegaan, voor zover niet anders vermeld.
Onderscheiden moet worden naar lasten van grond-
kapitaal en van opstalkapitaal. Voor de instand
houding van dit laatste is een regelmatige voor
ziening door bijschrijving van het onderhoudsfonds
van b.v. 0,75% per jaar en van het afschrijvingsfonds
van 1,75% per jaar wenselijk en in het algemeen
voldoende, uitgedrukt in percentages t.o.v. de ver
vangingswaarde. In 40 jaar komt dan 70% tot af
schrijving en is 30% ter beschikking voor onder
houd. Voor een waardeanalyse is een veronder
stelling omtrent een dergelijk als normaal te achten
verloop, bruikbaar. Wenselijke correcties i.v.m.
technische en economische aard en staat zijn
immers steeds mogelijk en vergen dan ook blijvende
aandacht.
Tenslotte zijn er de vaste lasten in de vorm van be
lasting o.g., verzekering, beheers- en risicokosten,
zie overzicht bijlage I.
Bij een netto-rendement van 7% per jaar is het
bruto-rendement doorgaans:
75
1Ï76
ngt 76
