- voor grondkapitaal 8%
- voor opstalkapitaal 8%+ 100/x-2,5%, waarin x
de resterende of dagwaarde van de opstal in van
vervangingswaarde.
2 Waardeverloop; exploitatie-perioden
Met het verloop van de tijd treedt een technische en
economische veroudering op die tot waardeverlies
leidt. Een duidelijk beeld krijgt men daarvan wan
neer op basis van bijlage I in bijlage II de verhouding
van waarde en kosten, kapitaal en rendement wordt
gegeven van een opstal met een waarde van b.v.
100%, 75%, 50% en 30% van de vervangingswaarde,
feitelijk dus in een dergelijk percentage van nieuw.
Het grondwaardeaandeel neemt dan toe van 10 tot
27%, het opstalwaardeaandeel neemt relatief af van
90 tot 73%. De verschillende waardeverhoudingen
kunnen voorts onderscheiden worden naar gelang
sprake is van de waarde van de opstal-sec, resp. van
de waarde van de grond plus opstal, resp. van de
huurwaarde van de opstel-sec en van die van de
grond plus opstal. De kenmerkende kapitalisatie
factor k (waarde grondopstal)/huurwaa.rde
neemt met toenemende ouderdom van de opstal
langzaam af. In het algemeen blijft deze beperkt
tussen 10 en 8, in extreme gevallen tussen 11 en 7*.
Het waardeverlies met toenemende ouderdom gaat
niet proportioneel met de tijd, althans niet indien
van regelmatig onderhoud sprake is. Dat blijkt -
ook bij daarlating van inflatieinvloed - wanneer een
annuïteitenrekening wordt opgezet voor een af
schrijving van b.v. 70% van de opstal in 40 jaar bij
gelijkblijvend rendement, zie bijlage III. Er is dan
geen sprake van een afschrijvingslijn A. Integendeel
er is dan srake van een afschrijvings- en lïnan-
cieringslijn B. De annuïteit is dan over de gehele
periode constant. Varieert men deze, zoals voor
geval C, meer in overeenstemming met de feitelijke
waardedaling die men zich voorstelt, dan is er
sprake van een allengs dalende annuïteit.
Tegenwoordig met een steeds voortschrijdende
inflatie is de annuïteitrekening niet meer op zijn
plaats. De te verwachten loon- en kostenstijgingen
leggen de basis voor een dynamische kostprijs-
huur. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de (voor)
wetenschap dezer inflatie. De hoge huidige kosten
bij relatief smal draagvlak worden in zekere mate
naar later verschoven wanneer door verdere inflatie
en navenante inkomen- en huurstijgingen het draag
vlak breder schijnt en de dekking van eerder aange
gane verplichtingen minder moeilijk voorkomt.
Desondanks blijvende problemen met betrekking
tot het handhaven van rendement onderschatte
men niet**.
Voor de waarde van o.g. is dan ook veelal ken
merkend de exploitatieperiode, waarin dit goed ver
keert. Drie perioden kunnen worden onderscheiden:
I de aanvangsperiode van b.v. 10-15 jaar: er is
een hoge financieringsgraad met slechts geringe
en langzaam toenemende ruimte voor afschrij
ving.
II de volgende normale exploitatieperiode van
10-20 jaar en langer: de afschrijving kan thans
toenemen en kan de toenemende waardedaling -
zij het met enige naijling - goed volgen.
III de volgende consolidatieperiode van b.v.
10-15 jaar: er is ruimte voor en noodzaak tot
consolidatie. Aan de orde komt: het overwegen
van het afstoten van het o.g., het in elk geval
nalaten van verder onderhoud en het over
bodig worden van verdere afschrijving. Echter
ook moet worden overwogen: eventueel extra
onderhoud is aanbevelingswaardig teneinde de
levensduur van het o.g. te verlengen, desnoods
gepaard gaande met vernieuwingen en sub
stantiële investeringen. Veel zal afhangen van
de ruimtelijke situatie. Deze overwegingen
krijgen een groter belang naarmate de opstal
ouder wordt en een verlengde exploitatie
additionele - niet eerder ingecalculeerde -
opbrengst verschaft. De perspectieven van
e.e.a. kunnen de ondernemer bewegen tijdelijk
genoegen te nemen met een geringer rende
ment c.q. af te zien van het rendement van de
wegens inflatie ontstane nominale meerwaar
de. Bij de waardering van het o.g. is het steeds
van belang na te gaan in welke exploitatie
periode het te waarderen o.g. verkeert.
ngt 76
zie ESB no. 3025, 29/10/75 blz. 1048.
zie ESB no. 2951, 15/5/74 blz. 415.
76
