3 Het exploitatie-regiem; financiering met
vreemd geld
De belangen van de gebruiker van het o.g. zijn ver
schillend naarmate sprake is van een gebruik door
eigenaar, door een zakelijk gerechtigde of door een
pachter of huurder. Het exploitatie-regiem zal daar
van afhankelijk zijn met name t.a.v. de overeen te
komen gebruiksduur en gebruiksvergoeding. Bij
deze laatste komt - naar wij reeds zagen - niet direct
het feitelijke kostenverloop doch veeleer in de loop
der tijd een gemiddeld kostenverloop tot vergoeding.
De „huurwaarde" en de actuele jaarkosten zijn niet
synoniem hetgeen bij de waardebepaling van o.g. in
aanmerking moet worden genomen. Deze verschil
len zullen duidelijk naar voren komen wanneer
onderscheiden wordt tussen o.g. dat in eigen gebruik
is of dat door verhuring wordt geëxploiteerd.
Een bijzondere positie wordt ingenomen door o.g.
dat geheel of gedeeltelijk met vreemd geld wordt ge
financierd. Dit geld vraagt een hogere rente dan
eigen geld. De vrijheid voor de exploitant is dan
minder. Het rendement van eigen kapitaal komt
onder druk. Afgezien van fiscale overwegingen zal
de beoordeling van de waarde van huidige op
brengsten t.o.v. toekomstige opbrengsten dan met
meer zorg moeten geschieden.
Het exploitatie-regiem zal op een en ander moeten
zijn aangepast. Het zal de zekerheid moeten geven
dat door geeigende reservering voor afschrijvingen
en door passend onderhoud de interne financierings
graad onder de externe gebruikswaarde van het o.g.
blijft, althans moet dat het geval zijn wanneer af
rekening bij beëindiging der exploitatie zal plaats
vinden.
4 De marktomstandigheden en de inflatie
Deze bepalen in hoge mate het exploitatie-risico en
vragen een daarop aangepaste dynamiek. Hiervan
kan alleen bevredigend sprake zijn wanneer rede
lijke zekerheid kan bestaan aangaande regelmatige
voortzetting van
- de exploitatie en het gebruik
- de financiering en de dekking van aangegane ver
plichtingen
- het prijsverloop.
De afhankelijkheid van in verband daarmee te
nemen overheidsbeslissingen is evident. De ont
wikkeling van de waarde van o.g. zal daaraan onder
hevig zijn. We schetsten dat het gaat om de werke
lijke waarde van elk o.g. in verband met de toe-
komst-verwachtingen, als resultaat van de even
wichtige samenhang van:
- grondwaarde en restwaarde opstal
- netto- en bruto-rendement van de exploitatie
- vergelijkingsprijzen en huren
- rendabele of minder rendabele nominale meer
waarde, onderscheiden naar o.g. in eigen ge
bruik of verhuurd
- de plaatselijke omstandigheden en de (markt)
vooruitzichten.
5 Eventuele wijziging van de onteigeningswet
Met betrekking tot de werkelijke waarde van o.g. in
verband met de toekomstverwachtingen verdient
aandacht dat de regering - zoals reeds herhaaldelijk
naar voren is gebracht - van plan is de onteigenings
wet te wijzigen waardoor niet langer de werkelijke
of verkoopwaarde tot vergoeding zal komen doch
slechts de gebruikswaarde, zoals aanwezig op het
moment van onteigening. De natuurlijke waarde-
ontwikkeling, in de toekomst te verwachten, wordt
dan niet meer op enigerlei wijze in aanmerking ge
nomen. De marktvooruitzichten worden bevroren.
Hiermede beoogt men:
1. waardestijging door overheidstoedoen blijft voor
de gemeenschap
2. speculatie (-winst) worde onmogelijk.
Zonder een politiek standpunt in te nemen doch
reeds uit hoofde van een pragmatische benadering,
kan men met het beoogde zeer wel instemmen en
nochtans vaststellen dat deze doeleinden - voor zo
ver überhaupt praktisch haalbaar - reeds op andere
wijze en beter kunnen worden nagestreefd*. De
wetswijziging geeft echter bovendien ernstige be
zwaren, waarvan we o.a. noemen
a. Het voorschrift van vergoeding der gebruiks
waarde stelt buiten werking de natuurlijke, selec-
B en G, mei 1974 Gemeentelijk grondbeleid en Stadver-
nieuwing De Pacht juni 1974 Waarheen met de grond-
politiek?
De Landeigenaar, november 1973.
ngt 76
77
