slagen op tijd, voldoende en tegen redelijke prijs
grond te kopen voor de volkswoningbouw indien
door het voorschrift van de gebruikswaarde de
grond voor de volkswoningbouw niet of nauwelijks
goedkoper zal worden en daartegenover de ver
houdingen op de grondmarkt dusdanig zullen zijn
veranderd, dat alleen enkele grote ontwikkelings
maatschappijen en grondexploitatie-maatschappijen
het merendeel van de grond in handen zullen hebben
en hun dientengevolge gegeven macht zullen benut
ten. Ook de institutionele beleggers, die voor toeslag
op de pensioenen in verband met geldontwaarding
de natuurlijke waardegroei van grond niet zullen
kunnen missen, zullen de invoering van de ge
bruikswaarde bij onteigening moeten afwijzen. De
gevolgen voor de grondmarkt kunnen door een en
ander desastreus zijn. Men spiegele zich aan het
Engelse voorbeeld waar tot twee maal toe een wet
tot afroming van meerwaarde moest worden inge
trokken c.q. gewijzigd.
Deze reeks bezwaren willen we besluiten met
enkele algemene opmerkingen van meer fundamen
tele aard
Het in het voorschrift gemaakte onderscheid tussen
onbebouwd en bebouwd onroerend goed, gerela
teerd aan het huidig gebruik onder voorschrift van
een aantal bijzondere regels, doet kunstmatig aan,
laat in belangrijke aspecten het beoogde van af
roming van meerwaarde mislukken door minder
gewenste ontwikkelingen en heeft enkele zeer be
denkelijke aspecten:
Het voorschrift tot waardering op de grondslag van
bestaand gebruik stelt terzijde al die potentiële
gebruiksmogelijkheden vroeger of later, die krach
tens het geldende bestemmingsplan of de plaatselijke
regels van bebouwing en gebruik toegelaten zijn. De
belangrijke rechtswaarborgen die bestaan om de
belangen ingevolge de bepalingen van een bestem
mingsplan en ingevolge de plaatselijke regels te be
schermen, worden daarbij niet in acht genomen en
zonder meer terzijde geschoven. Er vindt een vorm
van algemene onteigening plaats, zonder schade
loosstelling.
Elk goed, ook elk ter onteigening aangewezen goed,
is onderhevig aan een natuurlijke waarde-ontwikke
ling. Elk dergelijk goed wordt geëxploiteerd met het
oog op de toekomstige opbrengsten. Het gebruik
zal evolueren. De aard, mate en rendement van het
actuele gebruik is afhankelijk van de ligging, samen
stelling, grootte, hoedanigheid en geschiktheid
enerzijds en van de toekomstmogelijkheden ander
zijds. De waarde wordt bepaald door de contante
investering, het te verwachten rendement en de
meerwaarde (agio) van de toekomstige mogelijk
heden in onderlinge samenhang. Deze waarde ver
tegenwoordigt het onroerend goed, óók op het
moment van onteigening, het is die waarde, die door
de ondernemer in het goed is geïnvesteerd en waar
op en waarmee zijn economische potentie tot ver
wezenlijking kan komen. Deze waarde is reëel en
wordt feitelijk geleverd; een waarde op grondslag
van bestaand gebruik is daarentegen niet reëel en
kan niet op goede gronden en op rechtens aanvaard
bare wijze worden afgezonderd en concreet worden
bepaald.
Het voorschrift van waardering op grondslag van
bestaand gebruik frustreert het billijkheidsvoor
schrift volgens het vigerende artikel 40a O.W., door
dit te doen vervallen. Het in de praktijk erkende en
in het onteigeningsrecht aanvaarde beginsel van
gelijke rechten en plichten van grondeigenaren tot
bijdragen in publieke belangen, wordt als zodanig
voorschrift uit de wet geëlimineerd. Gevreesd moet
worden dat daaraan vele ongewenste en zeer on
billijke gevolgen verbonden zullen zijn.
De belanghebbende, normaliter onder de beper
kingen van de wet (o.a. bestemmingsplan, bouwver
ordening enz.) vrij in de exploitatie van het on
roerend goed en verzekerd van de daaraan ver
bonden economische potentie, is vanaf het moment
van dreigende onteigening daarin niet langer vrij en
- wat erger is - zijn economische positie zal zonder
vergoeding worden aangetast. In onteigening vast te
stellen waarden zijn andere dan die gelden in het
5.1 De vergoeding van „de waarde
5.2 De normale waarde-ontwikkeling
5.3 Gelijke baten en lasten
5.4 De rechtszekerheid
ngt 76
79
