88
toen dit land van agrarisch land tot industrieland begon over te
gaan, zoals door Ir. Lem onlangs voor de Vereniging van directeuren
van Gemeentewerken werd uiteengezet.
Als algemeen uitgangspunt voor de waardebepaling van de grond
kan men stellen zoals Prof. Delfgaauw dit geformuleerd heeft
dat de waarde van het produktiemiddel (in ons geval de grond)
wordt afgeleid uit de waarde van de vervaardigde produkten, niet
omgekeerd. Deze zelfde opvatting spreekt ook uit de bekende for
mulering van Ricardo, van het begin van de 19e eeuw: ,,Corn is
not high because rent is paid, but a rent is paid because corn is
high".
En daarmede zitten wij voor de waardebepaling van ruwe bouw
grond in de omgeving van de steden midden in de moeilijkheden.
Want de waarde, in geld uitgedrukt, van een stuk weiland wordt
uiteindelijk bepaald door het bedrag ,dat een ondernemer er hoog
stens voor over heeft om de eigenaar van het land te bewegen de
grond aan hem af te staan, om hem daardoor in staat te stellen
de door hem verwachte winst te maken. Om dit bedrag te bepalen,
zal de ondernemer, die dat weiland als bouwgrond wil exploiteren,
als volgt te werk gaan. Enerzijds zal hij de verkoopwaarde schatten
van de op dat stuk grond te bouwen huizen. Anderzijds zal hij een
begroting maken van de uitgaven, die hij moet doen voor het pacht-
vrij en bouwrijp maken van de grond en voor het bouwen van de
huizen, van de renteverliezen en van de door hem gewenste onder
nemingswinst. Het verschil van deze beide ramingen levert het
bedrag op, dat hij hoogstens bereid zal zijn voor het onderhavige
stuk weiland te betalen.
Daarbij bestaat, in het bijzonder onder de huidige omstandig
heden, onzekerheid zowel ten aanzien van hoogte van de huren en
de daarmede samenhangende verkoopprijzen, die over enige jaren,
na voltooiing van de woningen, bedongen kunnen worden, als ten
aanzien van de kosten van bouwrijp maken en de bouwkosten.
De waarde van de ruwe bouwgrond is dus een marginaal verschil
van twee grote bedragen, die geen van beide met een grote mate
van nauwkeurigheid bepaald kunnen worden.
Eenzelfde gedachtengang heeft geleid tot de invoering van het
nieuwe artikel 40a van de Onteigeningswet, in het jaar 1956, waar
bij bepaald werd, dat voor de waarde van grond als bouwgrond niet
gelet wordt op de bij een uitbreidingsplan juist aan het onteigende
gegeven bestemming, maar dat de lasten en baten van het plan
volgens de ter plaats geldende regelen over de in het plan begrepen
gronden moeten worden verdeeld. Hoewel andere waarderings
methoden daardoor niet uitgesloten werden, heeft men daarbij toch
bepaaldelijk gedacht aan het opstellen van een exploitatiebereke
ning, waarin de baten en lasten bij de uitvoering van het plan tegen
over elkaar gesteld worden. Uit een dergelijke berekening zou dan
kunnen blijken welk bedrag, bij toelaatbare verkoopprijzen voor de
uit te geven bouwrijpe grond, voor de ruwe grond betaald kon
