8g
worden, om tot een sluitende exploitatie te komen. De waarde van
de ruwe grond wordt bij deze methode dus eveneens gesteld op het
marginale verschil tussen twee grote bedragen, waarbij voor de
bepaling van beide bedragen een aantal onzekere elementen ge
ïntroduceerd moet worden. Hierdoor wordt het dus uiteraard
moeilijk om op deze wijze een min of meer exacte waarde voor de
ruwe grond te berekenen.
Deze werkwijze, waarvan aanvankelijk vrij hoge verwachtingen
gekoesterd werden, wordt daarom door de gemeenten en door de
deskundigen slechts in beperkte mate toegepast. Hoewel de theorie
voor de waardebepaling van de grond dus wel duidelijk was, had
men daar voor de praktijk betrekkelijk weinig aan.
Voor de oorlog kon men voor ruwe bouwgrond spreken van een
prijspeil, dat op de vrije markt bepaald werd. De bouwexploitanten
kochten de grond om deze op een voor hen gunstig moment in
exploitatie te brengen. Vaak werden daarbij flinke winsten be
haald, maar soms ook gevoelige verliezen geleden. Hieruit blijkt,
dat ook voor de oorlog de werkelijke waarde van ruwe bouwgrond
moeilijk exact bepaald kon worden.
Na de oorlog hebben vele gemeenten en zeker de grote, een mo
nopolie-positie ten aanzien van de bouwgrond verkregen, zodat
van een vrije marktwaarde niet meer gesproken kan worden. De
gemeenten verkeren in het algemeen echter in tijdnood, zodat zij
niet, zoals de bouwexploitanten voor de oorlog, vrij zijn in het
bepalen van het tijdstip, waarop de grond in exploitatie gebracht
wordt.
Door het ontbreken van de mogelijkheid om de ruwe grondwaarde
op objectieve en vooral op exacte wijze te berekenen, is men daar
voor in feite aangewezen op het min of meer intuïtieve inzicht van
de rechtbankdeskundigen. Deze maken daarbij gebruik van ver
gelijkingsobjecten en houden o.a. rekening met de ligging, het
tijdstip, waarop de betrokken grond „aan snee zal komen, de
pachtsituatie, de kwaliteit van de ondergrond, de werken die nodig
zijn om de grond te ontsluiten en met de incidentele factoren, die
door de gemeenten en de raadslieden van de te onteigenen partij
in het geding worden gebracht. Het zal U duidelijk zijn, dat daar
bij vaak verschil van inzicht en appreciatie kan ontstaan. In de loop
van de jaren worden steeds meer facetten door partijen in het geding
gebracht, zodat deze materie voortdurend ingewikkelder wordt en
de onderhandelingen vaak moeizaam verlopen. Het is daardoor van
groot belang voor de gemeenten geworden, dat de onderhandelingen
van gemeentewege gevoerd kunnen worden door ambtenaren, die
aan hoge eisen, zowel op juridisch als op technisch gebied voldoen.
Hiermede zou ik van de waardebepaling bij de aankoop van
grond willen afstappen en zou ik over willen gaan tot de exploitatie
berekening bij uitbreidingsplannen.
