zelfbewoning dient of niet. Iedere week verschijnt er een opgaaf van
publieke verkopingen, althans in onze grote gemeenten. Een derge
lijk overzicht geeft een goed beeld van de marktverhoudingen, al
moet hierbij wel worden bedacht dat veelal niet de best onderhouden
en meest courante panden in veiling komen en dat bovendien de
veilingkosten hoger liggen dan bij een onderhandse verkoop, welke
laatste soort verkoop in geval van onteigening als maatstaf dient
te worden aangehouden. Vanzelfsprekend moet bij het bepalen van
de huurwaarde acht worden geslagen op de huren, die als ma
ximum gelden krachtens de prijsbeheersingsvoorschriften. Ook zal
het U bekend zijn, dat een vrij opgeleverd huis in het algemeen bij
verkoop meer opbrengt dan een verhuurd huis, dit in verband met
de thans nog heersende woningschaarste en mede met het oog op
het feit dat de bouwkosten hoog zijn.
Ik sprak hier van huurwaarde en huurprijs, begrippen die elkaar
niet geheel dekken. De huurprijs geeft in het algemeen het bedrag
aan, dat als huur wordt betaald; de huurwaarde geeft het bedrag
aan, dat het pand onder normale omstandigheden aan huur zou
hebben kunnen opbrengen. Laatstbedoelde huurwaarde vormt bij
het bepalen van de onteigeningsvergoeding het aangewezen uit
gangspunt.
Opmerkelijk is het, dat goede deskundigen de waarde intuïtief
aanvoelen. Deze zgn. intuïtieve methode is in de rechtspraak
toegelaten om daardoor tot een juiste verkoopwaarde te geraken.
Erg gezien is deze methode echter niet, omdat daarbij aan de partijen
veelal de gelegenheid wordt ontnomen te beoordelen, hoe deskun
digen aan de schadevergoeding zijn gekomen. Dit heeft tot gevolg,
dat kritiek op de waardering door partijen moeilijk valt uit te oefe
nen, welke kritiek toch bij een goede procesvoering mogelijk moet
zijn. Vandaar dan ook dat ik zo veel als mogelijk in mijn adviezen
voor de Rechter argumenteer, hoe de waardering van het onroe
rende goed tot stand is gekomen.
Voor de waardebeoordeling van onbewoonbaar verklaarde wo
ningen is in de Onteigeningswet een speciaal artikel opgenomen, nl.
artikel 93, waarbij wordt bepaald dat de waarde moet worden ge
nomen van de grond en van de bouwmaterialen, indien het gebouw
voor geen enkel doeleinde kan worden gebruikt. Kan het gebouw
wel worden gebezigd, dan wordt de waarde hierdoor verhoogd.
Voor hofsteden met bedrijfsgebouwen behorende bij het land
bouwbedrijf zijn voor de waardebepaling normen vastgesteld, als
bedoeld in de Wet op de vervreemding van landbouwgronden en
wel speciaal in artikel 6, waarover hierna meer.
Wanneer ik thans overga tot de schattingen van land, dan wil ik
daarbij even langer stilstaan, speciaal voor wat betreft land met
speculatieve waarde.
Het is U bekend, dat bij verkoop van landbouwgrond de Wet op
de vervreemding van landbouwgronden toepasselijk is. Krachtens
het bepaalde in artikel 6 van deze wet wordt bij het vaststellen
103
