io6
grondexploitanten zijn. De overheid wil deze particuliere bouw
grondexploitatie liever niet, omdat deze in het verleden aan
leiding heeft gegeven tot minder bevredigende resultaten. Boven
dien is het de vraag of een bouwgrondexploitant wel in staat is met
financieel gunstig resultaat een bouwgrondexploitatie uit te voeren.
L moet hierbij niet over het hoofd zien het feit, dat de overheid
over meer mogelijkheden beschikt dan de particulier. Denkt U
alleen maar aan de omstandigheid dat de overheid kan onteigenen
en de particulier niet. Wanneer een particuliere exploitant dus wil
overgaan tot de ontsluiting van een bepaald gebied, dan zal het hem
heel wat tijd kosten eer hij alle belanghebbenden tot de exploitatie
weet te bewegen. De particuliere bouwgrondexploitant is daardoor
praktisch niet meer aanwezig. Een grondspeculant is een heel
andere figuur. Dat is de man, die grond koopt en verkoopt en in
toekomstige bouwgrond speculeert. Deze grondspeculant is er nog
wel, al zijn zijn activiteiten op de achtergrond geraakt door tal van
omstandigheden. De enige, wellicht, die voordeel bij de speculatie
heeft, is de eigenaar van de grond, die deze van oudsher in eigendom
heeft en die nu door het feit dat de overheid op zijn grond een goed
gekeurd uitbreidingsplan legt, deze ziet veranderen van cultuur
grond in speculatieve grond. Helemaal toevallig is deze situatie
natuurlijk ook niet, want het spreekt vanzelf, dat gronden nabij
grote steden eerder voor bebouwing in aanmerking zullen komen
dan andere gronden.
Er wordt wel eens gesteld dat de hoeveelheid speculatieve grond
beperkt is. Deze redenering lijkt mij minder juist; zolang er cultuur
grond is, zolang kan deze in bouwgrond worden omgezet en cultuur
grond is er heden ten dage nog wel beschikbaar voor dit doel.
„Alle waar naar zijn geld", is een bekend gezegde; U kunt dit
vrij omzetten in „Alle waarde naar zijn opbrengst". Zo is het met
de waarde van cultuurgrond en zo is het ook met die van specula
tieve grond. De opbrengst van speculatieve grond wordt gevonden
door op de netto-opbrengst van de bouwgrond in mindering te
brengen de kosten van ontsluitingwij noemen dit het verschil tussen
baten en lasten. Hoewel dit uitgangspunt juist is, zoals Ir. Rutgers
U heeft medegedeeld, komt hiervan in de praktijk maar weinig
terecht, omdat een dergelijke bouwgrond-analyse veel te schatten
posten bevat, waardoor de gehele berekening feitelijk waardeloos
wordt, temeer omdat alle factoren op het eindresultaat van groot
belang zijn. Daar komt nog als onzekerheid bij, dat het uitbreidings
plan op het te onteigenen perceel geprojecteerd niet beslissend is
voor de bouwgrondanalyse, echter wel een zgn. doorsnee-bestem
mingsplan. Dit alles reeds maakt een berekening van slechts uiterst
geringe waarde. Bovendien vraag ik mij af, of een aldus becijferde
grondprijs inderdaad leidt tot een werkelijke verkoopwaarde.
Denkt U zich eens in! Het zou wel eenvoudig zijn voor onze fabri
kanten, wanneer zij de verkoopwaarde van hun produkten zouden
kunnen bepalen op kostprijsbasis. Dan zou het niet zo moeilijk zijn
